Podatek od wynajmu mieszkania – ile wynosi i jak go rozliczyć?

Podatek od wynajmu mieszkania jest obowiązkiem osoby, która osiąga przychód z udostępnienia lokalu. Wynajmujący powinien wiedzieć, co stanowi podstawę opodatkowania, jakie stawki zastosować i w jakich terminach wpłacać należność. Znaczenie ma również to, czy lokal jest wynajmowany prywatnie, w ramach działalności gospodarczej czy stanowi wspólną własność małżonków. W poradniku wyjaśniamy najważniejsze zasady i pokazujemy na przykładach, jak prawidłowo rozliczyć przychód z najmu.

W przypadku najmu prywatnego należy zapłacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Obowiązek podatkowy powstaje dopiero wtedy, gdy wynajmujący otrzyma czynsz lub pieniądze zostaną postawione do jego dyspozycji. Jeśli najemca zalega z płatnością, sama kwota wynikająca z umowy nie stanowi jeszcze przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Ryczałt wpłaca się w ciągu roku miesięcznie lub kwartalnie, a uzyskane przychody wykazuje następnie w zeznaniu PIT-28. Inne zasady mogą obowiązywać, gdy mieszkanie jest wynajmowane w ramach działalności gospodarczej – przedsiębiorca może rozliczać przychody według skali podatkowej, podatkiem liniowym lub ryczałtem.

Wysokość podatku od wynajmu mieszkania prywatnego zależy przede wszystkim od sumy przychodów uzyskanych w całym roku. Obowiązują dwie stawki ryczałtu: 8,5% oraz 12,5%. Wyższa stawka ma zastosowanie wyłącznie do części przychodu przekraczającej ustawowy limit, a nie do całej kwoty uzyskanej z najmu.

Stawkę 8,5% stosuje się do przychodów z najmu nieprzekraczających 100 000 zł w roku. Limit dotyczy łącznych przychodów podatnika ze wszystkich umów najmu prywatnego, a nie każdego mieszkania osobno. Jeśli właściciel wynajmuje kilka lokali, powinien zsumować otrzymane z nich kwoty.

Ryczałt oblicza się od przychodu, dlatego podstawy opodatkowania nie można pomniejszyć o typowe wydatki związane z mieszkaniem, takie jak koszty remontu, zakupu wyposażenia, ubezpieczenia czy odsetek od kredytu.

Stawka 12,5% obowiązuje od nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł w roku. Oznacza to, że pierwsze 100 000 zł nadal podlega opodatkowaniu według stawki 8,5%, a dopiero pozostała część – według stawki 12,5%.

Podatek od wynajmu mieszkania płaci się od pierwszej złotówki uzyskanego przychodu. W ryczałcie nie obowiązuje kwota wolna od podatku w Polsce. Limit 100 000 zł nie oznacza więc, że niższe przychody są zwolnione. Wyznacza jedynie moment zastosowania wyższej stawki.

Przychód powstaje po otrzymaniu czynszu lub postawieniu pieniędzy do dyspozycji wynajmującego. Nie obejmuje opłat administracyjnych i mediów, jeżeli z umowy wynika, że ponosi je najemca. Nie ma znaczenia, czy opłaca je bezpośrednio, czy przekazuje właścicielowi. Zwrotna kaucja również co do zasady nie jest przychodem w chwili jej otrzymania.

Podatek oblicza się, mnożąc przychód z najmu przez właściwą stawkę ryczałtu. Najpierw należy zsumować czynsz rzeczywiście otrzymany w danym roku, a następnie:

Do obliczeń nie wlicza się opłat ponoszonych przez najemcę zgodnie z umową. Podstawy opodatkowania nie można natomiast pomniejszyć o wydatki właściciela na remont, wyposażenie, kredyt czy ubezpieczenie mieszkania.

Aby obliczyć podatek od najmu, trzeba podzielić przychód na części opodatkowane stawkami 8,5% i 12,5%. Poniżej przykład.

Wyższą stawką został objęty wyłącznie przychód przekraczający 100 000 zł, a nie cała kwota uzyskana z wynajmu.

Podatek od wynajmu mieszkania należy samodzielnie obliczyć i wpłacić na właściwy mikrorachunek podatkowy. Urząd skarbowy nie wylicza kwoty ryczałtu ani nie wysyła wezwania do zapłaty. W trakcie roku nie składa się także osobnej deklaracji za każdy miesiąc lub kwartał.

Wynajmujący może wpłacać ryczałt miesięcznie albo – po spełnieniu ustawowych warunków – kwartalnie. Wybór rozliczenia kwartalnego wykazuje się w składanym po zakończeniu roku formularzu PIT-28.

Ryczałt wpłaca się na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Jego numer można bezpłatnie sprawdzić w generatorze udostępnionym przez Ministerstwo Finansów albo uzyskać w urzędzie skarbowym. Osoba nieprowadząca działalności gospodarczej i niezarejestrowana jako podatnik VAT generuje rachunek na podstawie numeru PESEL. W pozostałych przypadkach należy posłużyć się numerem NIP.

Przy wpłacie ryczałtu za miesiąc lub kwartał jako symbol formularza należy wskazać „PPE”. Jeśli po złożeniu zeznania rocznego trzeba dopłacić podatek, przelew oznacza się symbolem „PIT-28”.

Przy rozliczeniu miesięcznym ryczałt należy wpłacić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano przychód. Podatek za grudzień płaci się do 20 stycznia kolejnego roku.

W przypadku rozliczenia kwartalnego obowiązują następujące terminy:

Jeżeli termin przypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, płatności można dokonać w najbliższym dniu roboczym. Obowiązek wpłaty powstaje po otrzymaniu przychodu – za okres, w którym najemca nie zapłacił czynszu, nie nalicza się ryczałtu od niezapłaconej kwoty.

Zobacz również: Najem okazjonalny – co to jest i jak działa umowa?

Podatek od wynajmu mieszkania prywatnego rozlicza się po zakończeniu roku na formularzu PIT-28. W zeznaniu należy wykazać uzyskany przychód, należny ryczałt oraz wpłaty dokonane w ciągu roku. Jeżeli z rozliczenia wynika niedopłata, trzeba uregulować ją w terminie złożenia deklaracji.

PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym uzyskano przychód. Można to zrobić elektronicznie przez usługę Twój e-PIT lub system e-Deklaracje, a także dostarczyć formularz papierowy do urzędu skarbowego. Właściwość urzędu ustala się według miejsca zamieszkania podatnika, a nie położenia wynajmowanego lokalu.

Sprawdź również, na czym polega ubezpieczenie nieruchomości do kredytu hipotecznego.

Podatek od wynajmu mieszkania w przypadku osoby prywatnej rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wynajmujący stosuje stawkę 8,5% do przychodu nieprzekraczającego 100 000 zł oraz 12,5% do nadwyżki ponad ten limit. Nie może natomiast pomniejszyć podstawy opodatkowania o koszty utrzymania lokalu.

Zwykłego najmu prywatnego nie trzeba osobno zgłaszać do urzędu skarbowego ani składać oświadczenia o wyborze ryczałtu. Osobne zasady dotyczą najmu okazjonalnego – zawarcie takiej umowy należy zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Wynajem mieszkania prowadzony w ramach działalności gospodarczej może być rozliczany według skali podatkowej, podatkiem liniowym albo ryczałtem – zależnie od formy opodatkowania wybranej przez przedsiębiorcę. Wpływa to zarówno na stawkę podatku, jak i możliwość uwzględnienia ponoszonych wydatków.

Przy skali podatkowej lub podatku liniowym opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu. Mogą to być między innymi wydatki na naprawy, wyposażenie, obsługę najmu czy ubezpieczenie. Odpisy amortyzacyjne od lokali i budynków mieszkalnych nie stanowią jednak kosztu podatkowego. Przy ryczałcie przedsiębiorca płaci 8,5% lub 12,5% od przychodu i nie rozlicza kosztów.

Forma opodatkowania określa również właściwą deklarację:

O uznaniu wynajmu za działalność gospodarczą nie przesądza wyłącznie liczba posiadanych mieszkań. Znaczenie mają między innymi sposób wykorzystywania nieruchomości, wprowadzenie jej do majątku firmy oraz zakres i zorganizowanie świadczonych usług. W razie wątpliwości dotyczących właściwej kwalifikacji warto skonsultować konkretną sytuację z księgowym lub doradcą podatkowym.

Przychody z wynajmu mieszkania należącego do majątku wspólnego małżonków co do zasady rozlicza się po połowie. Każdy z małżonków wykazuje wtedy swoją część przychodu i stosuje do niej właściwą stawkę ryczałtu.

Małżonkowie mogą również zdecydować, że cały przychód będzie rozliczać tylko jedno z nich. W tym celu składają pisemne oświadczenie do urzędu skarbowego:

Oświadczenia nie trzeba ponawiać w kolejnych latach, chyba że małżonkowie zrezygnują z takiego sposobu rozliczenia. Może je podpisać jedno z nich, potwierdzając posiadanie upoważnienia współmałżonka. 

Czytaj także: Czego nie obejmuje ubezpieczenie domu?

Nieopłacony w terminie podatek od wynajmu staje się zaległością podatkową. Od dnia następującego po terminie płatności naliczane są odsetki za zwłokę. Jeżeli właściciel nadal nie ureguluje należności, urząd skarbowy może wszcząć postępowanie egzekucyjne, które oznacza również dodatkowe koszty.

Nieujawnienie przychodów z najmu, niezłożenie PIT-28 albo podanie w zeznaniu nieprawdziwych danych może zostać zakwalifikowane jako wykroczenie lub przestępstwo skarbowe. Ocena zależy między innymi od wysokości uszczuplonego podatku, okoliczności naruszenia oraz tego, czy podatnik działał świadomie. Konsekwencją może być kara grzywny, niezależna od obowiązku zapłaty zaległości i odsetek.

Wynajmowane mieszkanie warto zabezpieczyć na wypadek pożaru, zalania, włamania, dewastacji czy szkód wyrządzonych przez lokatorów. Ubezpieczenie nieruchomości może obejmować mury, elementy stałe i wyposażenie należące do właściciela, a także OC najemcy chroniące przed finansowymi skutkami szkód poniesionych przez osoby trzecie. Dokładny zakres ochrony zawsze zależy od wybranego wariantu i zapisów OWU.

Jeśli chcesz dopasować polisę do sposobu użytkowania lokalu, wykorzystaj w tym celu porównywarkę ubezpieczeń mieszkaniowych CUK. Sprawdzisz tu dostępne oferty i wybierzesz ochronę odpowiadającą specyfice wynajmowanego lokum. W razie wątpliwości poproś o pomoc naszego doradcę w najbliższej placówce lub na infolinii.