Najem okazjonalny – co to jest i jak działa umowa?

Właściciele nieruchomości, którzy chcą skutecznie zabezpieczyć swoje prawa, mogą zdecydować się na najem okazjonalny. Tego typu rozwiązanie sprawdza się szczególnie w przypadku osób, które chcą ograniczyć ryzyko przedłużającej się procedury związanej z opróżnieniem lokalu po zakończeniu najmu. Szczegółowe omówienie zasad można znaleźć w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Co to jest najem okazjonalny? Zgodnie z informacjami zawartymi w ustawie, jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego należącego do właściciela będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowę zawiera się na określony czas, jednak nie dłuższy niż 10 lat.

Z najmu okazjonalnego mogą skorzystać właściciele będący osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Tym, co wyróżnia sam tryb okazjonalny, jest to, że najemca składa w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu po zakończeniu najmu.

Oznacza to, że w momencie, gdy umowa przestanie obowiązywać lub zostanie rozwiązana, właściciel nieruchomości może skorzystać z uproszczonej procedury prowadzącej do opróżnienia lokalu, jeśli lokatorzy mieliby problem z opuszczeniem mieszkania. Co za tym idzie, opisywany tryb łagodzi przepisy znajdujące się w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący nie jest bowiem zmuszony do wytaczania odrębnego procesu o eksmisję, który może ciągnąć się przez długi czas, czy oczekiwania na wyznaczenie przez gminę lokalu tymczasowego. Nadal musi jednak przeprowadzić procedurę określoną w przepisach, m.in. doręczyć żądanie opróżnienia lokalu i uzyskać klauzulę wykonalności dla aktu notarialnego.

Okazjonalny wynajem mieszkania może służyć wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. To rozwiązanie nie jest zatem dostępne dla osób, które chcą wynająć lokal usługowy w tym trybie lub przeznaczyć nieruchomość na inne cele niż mieszkaniowe. Warto też pamiętać o tym, że nie ma możliwości zmiany długości trwania umowy na czas nieokreślony, nawet jeśli lokatorzy mieszkają w danym miejscu już kilka lat.

Wiedząc już, co to najem okazjonalny i na czym polega, kolejnym krokiem jest przedstawienie informacji o tym, jak powinna wyglądać umowa i na jakie elementy należy zwrócić szczególną uwagę.

Przede wszystkim umowa najmu okazjonalnego jest zawierana między wynajmującym a najemcą w formie pisemnej. Sama umowa nie musi mieć formy aktu notarialnego. Najemca musi natomiast złożyć przed notariuszem oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.

W momencie, gdy umowa wygaśnie lub zostanie rozwiązana, a najemca nie opuści lokalu dobrowolnie, wynajmujący musi dostarczyć mu żądanie opróżnienia mieszkania. Dokument powinien być sporządzony na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela, a termin opróżnienia lokalu nie może być krótszy niż 7 dni od momentu dostarczenia żądania.

Jeśli najemca nie zastosuje się do wezwania, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie skierować sprawę do komornika. Najemca wcześniej wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania, dlatego wynajmujący ani komornik nie muszą zapewniać mu lokalu tymczasowego.

Bardzo ważną kwestią należącą do właściciela nieruchomości jest zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego właściwego ze względu na jego miejsce zamieszkania. Ma on na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, a nie od momentu podpisania umowy. Najemca ma prawo poprosić właściciela o przedstawienie potwierdzenia takiego zgłoszenia.

Umowa na wynajem okazjonalny konstrukcyjnie jest w dużej mierze zbliżona do zwykłej umowy. Z jakich elementów musi się składać?

Załączniki stanowią istotną część dokumentacji, dlatego należy poświęcić im więcej uwagi. Co istotne wymienione niżej załączniki są niezbędne do zawarcia umowy i określa je wymieniona wcześniej ustawa warunkująca wynajem okazjonalny. Co to znaczy w praktyce i jakie dokumenty są potrzebne?

Podsumowując, pierwszym krokiem jest podpisanie umowy. Następnie najemca musi złożyć oświadczenie o lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie konieczności opróżnienia wynajmowanego mieszkania, oraz uzyskać zgodę osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego lokalu. Dysponując wymaganymi dokumentami, składa następnie u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Jeśli w trakcie trwania najmu najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma 21 dni od powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu na wskazanie innego lokalu i przedstawienie nowej zgody. Brak uzupełnienia dokumentów może skutkować wypowiedzeniem umowy przez właściciela.

To również może Cię zainteresować:
>> Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?
>> Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Wizyta u notariusza jest konieczna ze względu na oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Nie oznacza to jednak, że cała umowa najmu okazjonalnego musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.

Maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie wymaganego oświadczenia wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W 2026 r. płaca minimalna wynosi 4806 zł, dlatego limit wynagrodzenia notariusza to 480,60 zł; do całkowitego kosztu mogą dojść m.in. VAT oraz opłaty za wypisy aktu.

Kto płaci notariusza przy najmie okazjonalnym? Ustawa nie wskazuje konkretnej strony, dlatego właściciel i najemca mogą ustalić między sobą, kto poniesie ten koszt. Warto zapisać takie ustalenie w umowie.

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie okresu, na jaki została zawarta, albo może wcześniej ulec rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. W określonych sytuacjach właściciel może wypowiedzieć ją m.in. wtedy, gdy najemca mimo pisemnego upomnienia używa lokalu niezgodnie z umową, zalega z płatnościami za co najmniej trzy pełne okresy płatności albo bez wymaganej zgody podnajmuje lokal lub jego część.

Szczególna sytuacja dotyczy utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym na wypadek egzekucji. Jeśli najemca w ciągu 21 dni nie wskaże nowego miejsca i nie dostarczy wymaganej zgody, właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia.

Jeżeli najem okazjonalny jest najmem prywatnym, przychody z niego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Ryczałt wpłaca się miesięcznie albo – po spełnieniu odpowiednich warunków – kwartalnie, a przychody wykazuje się w zeznaniu PIT-28. Warto pamiętać, że rozliczenie podatku jest czymś innym niż obowiązek zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Jeśli zastanawiasz się nad wynajmem okazjonalnym, nasz artykuł pozwoli Ci zdobyć najważniejsze informacje na ten temat i lepiej przygotować się do całego procesu. Możesz również dodatkowo zabezpieczyć swoją nieruchomość przed nieprzewidzianymi zdarzeniami, wybierając ofertę ubezpieczenie mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego chroni przede wszystkim interesy właściciela związane ze stosunkiem najmu – nie zastępuje polisy chroniącej nieruchomość i znajdujące się w niej mienie. Odpowiednio dobrane ubezpieczenie może zapewnić ochronę m.in. w razie pożaru, zalania, kradzieży czy innych zdarzeń objętych zakresem polisy.

Oprócz tego posiadamy specjalne oferty OC dla najemców nieruchomości, którzy w ten sposób mogą liczyć na pomoc w razie nieumyślnego wyrządzenia szkód. W zależności od zakresu ubezpieczenia świadczenie może pokryć np. szkodę wyrządzoną w mieniu właściciela albo sąsiada.

Jeśli chcesz skorzystać z naszych propozycji, zapraszamy do kontaktu z pracownikami na infolinii. Możesz też odwiedzić nas osobiście w jednej z placówek CUK lub kupić polisę online.

Sprawdź też:
>> Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania – kto powinien je wykupić?