Jak powinna wyglądać umowa najmu okazjonalnego?

Umowa na wynajem okazjonalny konstrukcyjnie jest w dużej mierze zbliżona do zwykłej umowy. Z jakich elementów musi się składać?

Najem okazjonalny — co to jest i jakie korzyści mogą z niego wynikać?

Q: Umowa najmu okazjonalnego — co to jest i jakie są jej najważniejsze założenia?

Wiedząc już co to najem okazjonalny i na czym polega, kolejnym krokiem jest przedstawienie informacji o tym jak powinna wyglądać umowa i na jakie elementy należy zwrócić szczególną uwagę. Przede wszystkim jest zawierana pomiędzy wynajmującym a najemcą we własnym zakresie, w formie pisemnej. Oprócz tego, na życzenie, może zostać przygotowana w formie aktu notarialnego. Inną możliwością jest poświadczenie przez notariusza podpisów stron na umowie przygotowanej przez właściciela nieruchomości. Kolejną kwestią jest złożenie przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego przed notariuszem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz o usunięciu wszystkich przedmiotów z lokalu i jego wydaniu na podstawie umowy, w terminie, który wskaże właściciel nieruchomości decydujący się na wynajem okazjonalny. Co to oznacza w praktyce?

Właściciele nieruchomości, którzy chcą skutecznie zabezpieczyć swoje prawa, mogą zdecydować się na najem okazjonalny. Tego typu rozwiązanie zostało stworzone z myślą o osobach, którym zależy na świetne rozwiązanie dla wszystkich, którzy chcą uniknąć przedłużającego się procesu eksmisyjnego, komplikacji oraz ponoszenia dodatkowych kosztów. Szczegółowe omówienie zasad można znaleźć w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Co to jest najem okazjonalny? Zgodnie z informacjami zawartymi w ustawie, jest to umowa najmu lokalu, który ma być wykorzystywany do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na określony czas, jednak nie dłuższy niż 10 lat.

Na początku należy zaznaczyć, że z opisywanej formy wynajmu mogą skorzystać m.in. osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania mieszkań i posiadają nieruchomość prywatną. Tym, co wyróżnia sam tryb okazjonalny, jest to, że najemcy podpisujący umowę zgadzają się na dobrowolną eksmisję. Oznacza to, że w momencie, gdy umowa przestanie obowiązywać lub zostanie rozwiązana, właściciel nieruchomości może od razu rozpocząć postępowanie egzekucyjne, jeśli lokatorzy mieliby jakikolwiek problem z opuszczeniem mieszkania. Co za tym idzie, opisywany tryb łagodzi przepisy znajdujące się w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący nie jest bowiem zmuszony do wytaczania procesu sądowego, który może ciągnąć się w nieskończoność czy oczekiwania na wyznaczenie przez gminę lokalu tymczasowego.

Jak zostało wyżej wspomniane, okazjonalny wynajem mieszkania może służyć wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. To rozwiązanie nie jest zatem dostępne dla osób, które chcą wynająć lokal usługowy lub podnająć nieruchomość albo jej część na inne cele. Warto też pamiętać o tym, że nie ma możliwości zmiany długości trwania umowy na czas nieokreślony, nawet jeśli lokatorzy mieszkają w danym miejscu już kilka lat. Trzeba wspomnieć o jeszcze jednej istotnej korzyści wynikającej z tego rozwiązania. W tym przypadku nie funkcjonuje tzw. okres ochronny, trwający od 1 listopada do 31 marca każdego roku, który uniemożliwia wynajmującemu uzyskanie nakazu eksmisji.

Wiedząc już co to najem okazjonalny i na czym polega, kolejnym krokiem jest przedstawienie informacji o tym jak powinna wyglądać umowa i na jakie elementy należy zwrócić szczególną uwagę. Przede wszystkim jest zawierana pomiędzy wynajmującym a najemcą we własnym zakresie, w formie pisemnej. Oprócz tego, na życzenie, może zostać przygotowana w formie aktu notarialnego. Inną możliwością jest poświadczenie przez notariusza podpisów stron na umowie przygotowanej przez właściciela nieruchomości. Kolejną kwestią jest złożenie przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego przed notariuszem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz o usunięciu wszystkich przedmiotów z lokalu i jego wydaniu na podstawie umowy, w terminie, który wskaże właściciel nieruchomości decydujący się na wynajem okazjonalny. Co to oznacza w praktyce?

W momencie, gdy umowa wygaśnie lub zostanie rozwiązana, a najemca nie opuści lokalu dobrowolnie, wynajmujący musi dostarczyć mu żądanie opróżnienia mieszkania. Dokument powinien być sporządzony na piśmie z urzędowo potwierdzonym podpisem właściciela. Jeśli chodzi o termin opróżnienia lokalu, nie może być on krótszy niż 7 dni od momentu dostarczenia żądania.
Może jednak zdarzyć się sytuacja, że najemcy zignorują zasady, którymi wyróżnia się najem okazjonalny. Co to znaczy dla wynajmującego? Po upływie terminu wskazanego w dokumencie musi on złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Gdy właściciel otrzyma ową klauzulę, może skorzystać z usług komornika, dostarczając mu wniosek egzekucyjny wraz z tytułem wykonawczym. Jak wyglądają dalsze czynności? Komornik przeprowadza eksmisję do lokalu, który wskazał najemca w trakcie składania oświadczenia w formie aktu notarialnego (jest to miejsce, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku związanego z opróżnieniem wynajmowanego mieszkania).
Jak zostało wcześniej wspomniane, zarówno komornik, jak i wynajmujący nie są zobowiązani do zapewnienia lokalu tymczasowego eksmitowanym lokatorom.

Miejsce i data zawarcia umowy.
Strony umowy, czyli wynajmujący i najemca (lokator) - jak zostało wcześniej wspomniane, wynajmującym może być osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości, osoba fizyczna prowadząca działalność, ale w innym zakresie lub osoba prawna. Wynajmujący musi być jednocześnie właścicielem lokalu. Najemca może być z kolei wyłącznie osobą fizyczną. W tym miejscu muszą znaleźć się dane ewidencyjne, włączając w to dane osobiste, numer PESEL lub NIP oraz seria i numer dowodu osobistego.
Przedmiot umowy — może być nim wyłącznie lokal mieszkalny. Konieczne jest jego dokładne opisanie w umowie, z uwzględnieniem metrażu, liczby pomieszczeń i dołączonym planem lokalu w formie załącznika. Oprócz tego należy określić jego stan, wymieniając poszczególne wady oraz elementy wyposażenia.
Czas trwania umowy — musi zostać określony i wynosi maksymalnie 10 lat. Po upłynięciu tego czasu umowa może zostać przedłużona o kolejne 10 lat. W dokumencie nie może znaleźć się zapis, że po zakończeniu tego okresu, właściciel ponownie udostępni lokal na wynajem.
Czynsz — w umowie konieczne jest określenie jego wysokości, terminu oraz formy płatności, a także jego składowych. W kwestii dodatkowych opłat mogą być to wyłącznie te, które nie zależą od wynajmującego, czyli media. Trzeba też określić kto będzie je pokrywać. Co istotne w umowie powinna znaleźć się informacja na temat ewentualnych podwyżek czynszu, z uwzględnieniem ich maksymalnej procentowej wysokości w porównaniu z obowiązującą wysokością czynszu oraz częstotliwością jego podnoszenia. W dokumencie może też pojawić się informacja o odsetkach w razie nieterminowych płatności z określeniem ich wysokości.

Kaucja — w dokumencie muszą znaleźć się informacje na temat jej wysokości, przy czym nie może być większa niż sześciokrotność miesięcznego czynszu zgodnego ze stawką czynszu obowiązują w dniu podpisania umowy. Zwrot kaucji powinien nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu po potrąceniu należności.
Wypowiedzenie najmu okazjonalnego (warunki) — należy wskazać okres wypowiedzenia dotyczący obu stron oraz określić, w jakich sytuacjach wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę przed wygaśnięciem jej terminu (omówienie przyczyn zostało dokładnie opisane w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a dokładnie w art. 11). Jest to m.in. użytkowanie lokalu w sposób niewłaściwy lub zaleganie z opłacaniem czynszu przez minimum 3 miesiące. Jeśli chodzi o najem okazjonalny, wypowiedzenie umowy przez najemcę może odbyć się m.in. w sytuacji, gdy w lokalu występują nieprawidłowości zagrażające jego życiu.
Prawa i obowiązki stron — w tym miejscu określa się podział obowiązków w zakresie napraw ewentualnych usterek oraz wymiany wyposażenia lokalu. Należy umieścić w niej zapis o tym, że najemca nie ma prawa podnajmować lokalu lub jego części osobom trzecim oraz o konieczności uzgodnienia z wynajmującym możliwości wprowadzania jakichkolwiek zmian. Jeśli jednak właściciel nieruchomości zgadza się na podnajem, również należy określić jego warunki w umowie.
Postanowienia końcowe — niezbędne jest umieszczenie informacji o tym, że wszelkie zmiany w umowie wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. W tym miejscu wskazuje się też dane kontaktowe stron i opis sposobu przekazywania informacji. Co za tym idzie, wszelkie nowe ustalenia muszą być przygotowywane w formie aneksu do umowy.

Najważniejszym z nich jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i opróżnieniu oraz wydaniu lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, jeśli nie opuści on mieszkania po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy o najem okazjonalny. Co to za dokument i jak należy go przygotować? Tym powinien zająć się notariusz. By przygotować oświadczenia musi wcześniej otrzymać podpisaną przez obie strony umowę, oświadczenie właściciela nieruchomości, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemców/najemcy we wskazanym lokalu oraz dane osobowe najemcy.
Wszystkie informacje można dostarczyć osobiście lub pocztą elektroniczną, jednak w takiej sytuacji, należy mieć oryginały dokumentów przy sobie podczas podpisywania oświadczenia. W tym celu niezbędna jest jedynie obecność najemcy, jednak w kancelarii zwykle zjawiają się obie strony. Każda z nich otrzymuje wypis aktu notarialnego.
Kolejnym ważnym załącznikiem jest informacja o lokalu, w którym zamieszka najemca w momencie wykonania eksmisji. Niezbędne jest podanie adresu owego mieszkania i danych właściciela. Na oświadczeniu musi znaleźć się też jego podpis.
Ostatnim załącznikiem, jaki musi zawierać umowa wynajmu okazjonalnego mieszkania, jest wspomniane już oświadczenie wynajmującego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w danym mieszkaniu. Owo oświadczenie może zostać złożone w obecności notariusza, który poświadczy prawdziwość podpisu lub w zwykłej formie pisemnej.

Podsumowując, pierwszym krokiem jest podpisanie umowy. Następnie najemca musi złożyć oświadczenie o lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji. Kolejny etap to oświadczenie o wyrażeniu zgody przez wynajmującego. Dysponując tymi trzema dokumentami, najemca musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego we wskazanym w umowie terminie, w którym zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu. Jeśli chodzi o wynajem okazjonalny i koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego — cena, którą ustala notariusz, ma charakter indywidualny.

Jeśli zastanawiasz się nad wynajmem okazjonalnym, nasz artykuł pozwoli Ci zdobyć najważniejsze informacje na ten temat i lepiej przygotować się do całego procesu. Możesz również dodatkowo zabezpieczyć swoją nieruchomość przed nieprzewidzianymi zdarzeniami, wybierając ofertę ubezpieczenie mieszkania. Dzięki temu, w razie pożaru, zalania oraz wielu innych sytuacji losowych masz pewność, że Twój majątek jest należycie chroniony. Oprócz tego posiadamy specjalne oferty OC dla najemców nieruchomości, którzy w ten sposób mogą liczyć na pomoc w razie nieumyślnego wyrządzenia szkód. Polisa gwarantuje wypłacenie świadczenia właścicielowi mieszkania, co przyda się zwłaszcza wtedy, gdy wynajmujemy lokal wyróżniający się wysokim standardem lub bardzo dobrze wyposażony.

Jeśli chcesz skorzystać z naszych propozycji, zapraszamy do kontaktu z pracownikami na infolinii. Możesz też odwiedzić nas osobiście w jednej z placówek CUK lub kupić polisę online.