Stan surowy zamknięty – co obejmuje, ile kosztuje i na co zwrócić uwagę?

Podpisujesz umowę z firmą budowlaną, architektem, podwykonawcami albo towarzystwem ubezpieczeniowym? Chcesz poznać bliżej wszystkie etapy budowy i nie wiesz, co to znaczy stan surowy zamknięty? Koszt, definicję, przybliżony czas trwania i wszystkie szczegóły znajdziesz w naszym artykule. 

Definicja stanu surowego zamkniętego odnosi się do bardzo ważnego etapu budowy domu, w którym ma on już ostateczny kształt i jest zabezpieczony przed czynnikami zewnętrznymi. W praktyce na placu budowy nie ma już wyłącznie fundamentów, a najważniejsze ciężkie prace budowlane zostały zakończone. Łatwo też dostrzeżesz ich efekty. Dom ma pełną bryłę wraz z dachem, a do tego ma zamontowane okna i drzwi. Doprowadzenie go do tego stanu jest bardzo istotne z punktu widzenia inwestora i wykonawców. Przede wszystkim chodzi o zabezpieczenie przed wilgocią, deszczem, śniegiem, mrozem czy nadmiernym nasłonecznieniem, co miałoby niekorzystny wpływ na dalsze prace wykończeniowe.

Budynek osiągnął stan surowy zamknięty, co dalej? Nie jest on jeszcze gotowy do zamieszkania, ponieważ jego wnętrze wymaga wielu prac instalacyjnych (w tym montaż grzejników, gniazdek elektrycznych), a także wykończenia wnętrz. Dopiero wtedy budynek nadaje się do zakupu mebli, dodatków i wprowadzenia się.

Dom w stanie surowym zamkniętym oznacza, że jest on na trzecim etapie budowy. Przed nim musiał przejść przez wszystkie formalności i najważniejsze prace budowlane, a także wzniesienie konstrukcji ścian nośnych. W praktyce musiały zostać ukończone dwa ważne etapy, które opisaliśmy szczegółowo poniżej. Dopiero po zakończeniu tych prac można przejść do stanu surowego zamkniętego, czyli zamknięcia budynku i zabezpieczenia go przed czynnikami zewnętrznymi.

To absolutny początek budowy, w którym po zgromadzeniu pełnej dokumentacji i uzyskaniu zgód, najpierw muszą zostać wykonane prace geodezyjne. Dzięki nim wytycza się granice obrysu budynku, a następnie wyrównuje się powierzchnię działki i stawia ogrodzenie. W tym etapie przygotowuje się podłoże i fundamenty (w tym także izolację) pod przyszły dom i wykonuje roboty ziemne. W przypadku domów z podpiwniczeniem powstają również ściany piwnicy.

Kolejny krok to wzniesienie konstrukcji ścian nośnych i działowych, postawienie betonowych schodów, wykonanie stropów oraz ukształtowanie bryły budynku poprzez budowę dachu. W stanie surowym otwartym powstają więźby dachowe, komin oraz okna dachowe (jeśli są planowane) ocieplenie tej części budynku. Na tym etapie dom ma już swoje proporcje, można wejść do środka i zobaczyć układ pomieszczeń.

Stan surowy zamknięty staje się naturalną granicą między samymi fundamentami a pracami wykończeniowymi. Po jego osiągnięciu dom zyskuje kompletną i zabezpieczoną bryłę. Można powiedzieć, że inwestor widzi już gotowy kształt budynku i może sobie wyobrazić, jak będą wyglądały poszczególne pomieszczenia. 

Przyjrzyjmy się teraz bliżej temu, co obejmuje stan surowy zamknięty. Oczywiście muszą zostać wykonane prace, o których wspominaliśmy wcześniej, czyli wzniesienie budynku wraz z pełnym pokryciem dachu. 

Aby mówić o stanie surowym zamkniętym, w domu muszą być wykonane:

Na tym etapie najczęściej jest wykonana połowa prac. To dobry moment, aby wyłapać ewentualne niezgodności z projektem albo zgłosić usterki.

Wiesz już, czym jest stan surowy zamknięty, co obejmuje oraz jakie są wcześniejsze etapy budowy. Pewnie zastanawiasz się, w jakim czasie możesz osiągnąć takie efekty prac budowlanych. Wszystko zależy od tego, jaka jest technologia budowy całej konstrukcji i stopień skomplikowania projektu. Średnio przyjmuje się, że dojście do stanu surowego zamkniętego zajmuje około 6-9 miesięcy. W niektórych sytuacjach udaje się ukończyć prace nawet w 2-4 miesiące. Firmy budowlane powinny osiągnąć ten etap w jednym sezonie, aby zdążyć przed zimą. Znacznie spowalnia ona cały harmonogram, a także stwarza konieczność zabezpieczenia wszystkich materiałów budowlanych, sprzętu i konstrukcji przed niską temperaturą oraz dużą wilgotnością.

Przełomowym momentem w budowie domu jest stan surowy zamknięty. Co dalej? Od tej chwili można bezpiecznie przystąpić do prac wewnętrznych, niezależnie od warunków pogodowych. Zewnętrzna bryła budynku jest już chroniona, a inwestor może w pełni skupić się na wykończeniu wnętrz.

Kolejne etapy po zamknięciu budynku to przede wszystkim:

Oba pojęcia bardzo często pojawiają się w kontekście budowy domu czy zakupu nieruchomości. Jest jednak bardzo duża różnica między stanem surowym zamkniętym a stanem deweloperskim. Ten drugi jest bardziej zaawansowany. Przygotowuje daną nieruchomość do wykończenia pod klucz. Wnętrza mają już tynki, posadzki, ocieplenie, a wszystkie instalacje są już rozprowadzone. Pojawiają się też często parapety, balustrady i elewacja zewnętrzna. W takim stanie inwestor może od razu przystąpić do prac aranżacyjnych, rozpoczynając od malowania ścian, układania płytek czy montażu zabudowy.

Jak widzisz, wiele prac obejmuje dojście do etapu domu w stanie surowym zamkniętym. Cena takiego przedsięwzięcia zależy od wielu czynników, w tym między innymi:

Aby przybliżyć koszty stanu surowego zamkniętego, przygotowaliśmy przykładową kalkulację dla domu o wielkości 150 m². Wzięliśmy pod uwagę wariant oszczędny (2500 zł za m²) oraz standardowy (3500 zł za m²). Oszacowaliśmy też procentowy udział budżetu każdego ważnego elementu wchodzącego w skład stanu surowego zamkniętego.

Jeśli chcesz dobrze zaplanować koszty domu w stanie surowym zamkniętym, przede wszystkim skup się na powierzchni i konstrukcji budynku (piętrowego, z poddaszem czy parterowego). Bardzo istotne jest też rozsądne rozmieszczenie stolarki okiennej i dach. Do tego na początku warto zainwestować w rozwiązania energooszczędne, które okażą się tańsze w późniejszej eksploatacji. Najlepiej postawić na dobry i przemyślany projekt, od którego uzależniony jest późniejszy koszt budowy domu 150 m² w stanie surowym zamkniętym.

Rzadko kiedy banki udzielają kredytów hipotecznych na doprowadzenie domu do stanu surowego zamkniętego. Zazwyczaj wymaga się dokończenia budowy i doprowadzenie jej do takiego stanu, który pozwala uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Wszystko to jest objęte terminami (np. 24 miesiące od momentu zaciągnięcia kredytu), a także wymaga przedstawienia odpowiedniej dokumentacji. Jeśli kupujesz działkę z niedokończoną budową, finansowanie może odbywać się zarówno na działkę z domem w trakcie budowy, jak i jej dokończenie.

Osiągnięcie stanu surowego zamkniętego domu to dopiero połowa drogi – największym wydatkiem dla inwestora okazuje się zazwyczaj wykończenie wnętrz. Tutaj trzeba też podjąć kilka bardzo ważnych decyzji dotyczących wyposażenia, stosowanych materiałów, funkcjonalności pomieszczeń, a także samej estetyki. Koszt wykończenia domu ze stanu surowego zamkniętego i doprowadzenie go do momentu, w którym można się już wprowadzić, zależy od wielu czynników. W podstawowym standardzie przyjmuje się, że jest to wydatek około 1000-2500 zł/m². Indywidualne rozwiązania, produkty premium i designerskie materiały mogą podnieść ten koszt dwu- a nawet trzykrotnie.

Ubezpieczenie domu pozwoli Ci zabezpieczyć zarówno całą konstrukcję domu, jak i mienie ruchome. Najlepiej wykupić je już podczas rozpoczęcia prac budowlanych. Ubezpieczenie domu w trakcie budowy pozwoli Ci zabezpieczyć się na wypadek nieprzewidzianych zagrożeń, które mogą pojawić się właściwie na każdym etapie prac.