Hipoteka łączna – co to jest, jak ją ustanowić i sprawdzić?

Bierzesz kredyt hipoteczny? Spotkałeś się z określeniem hipoteka łączna i nie wiesz, co oznacza to pojęcie? To rodzaj zabezpieczenia dla banku. Kiedy wybór takiego rozwiązania jest korzystny? Wszystkiego dowiesz się z tego artykułu.

Zarówno zwykła, jak i łączna hipoteka stanowią zabezpieczenie kredytu hipotecznego. O ile pierwsza dotyczy tylko jednej nieruchomości, to ta druga, obejmuje minimum dwie. To podstawowa różnica. W razie niewywiązania się ze spłaty kredytu, w przypadku hipoteki zwykłej bank ma prawo przejąć zastawioną nieruchomość. Jeśli zaś chodzi o hipotekę łączną, instytucja może żądać zaspokojenia z różnych zastawionych nieruchomości, a nawet kilku z nich jednocześnie. 

W przypadku hipoteki łącznej nie trzeba być właścicielem wszystkich zastawianych nieruchomości. Mało tego, nie musi to być nawet nikt z rodziny. Warunkiem jest jednak zgoda właściciela na ustanowienie hipoteki łącznej, a nieruchomość nie może być dodatkowo zadłużona.

Do czynienia mamy z kilkoma rodzajami hipoteki łącznej. Pierwsza powstaje na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a wierzycielem. Nazywa się więc ją hipoteką umowną łączną. Z kolei hipoteka przymusowa ustanawiana jest na mocy orzeczenia sądu lub innego organu z tytułem wykonawczym. Taka sytuacja powstaje, gdy dłużnik nie reguluje swoich zobowiązań i wierzyciel chce zabezpieczyć swoje roszczenia na kilku nieruchomościach. Funkcjonuje też pojęcie hipoteki łącznej kaucyjnej. Zabezpiecza on określoną kwotę, która może być zmienna. Taka hipoteka może być zarówno umowna, jak i przymusowa.

Zobacz również: Ubezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego – co to jest, jak działa i jakie są warunki?

Warto zastanowić się nad ustanowieniem hipoteki łącznej, w sytuacji gdy wartość kredytu jest bardzo wysoka. W takich okolicznościach możliwe jest uzyskanie korzystnych warunków (np. niska marża, niskie koszty) spłaty kredytu hipotecznego, ponieważ wartość zabezpieczenia jest znaczna. Chodzi o to, że w przypadku dwóch lub więcej zastawionych nieruchomości, bank ma lepszą gwarancję. Co ważne, hipoteka łączna może zabezpieczać kilka wierzytelności jednego wierzyciela. 

Tego rodzaju hipoteka jest ustanawiana także wówczas, gdy na terenie jednej działki znajduje się kilka nieruchomości z odrębnymi księgami wieczystymi. Może tak być np. jeśli chodzi o dom i garaż. Wówczas można obciążyć je hipoteką łączną. 

Ponadto hipoteka łączna jest ustanawiana także wtedy, gdy zastawiona nieruchomość zostaje podzielona. Wówczas zabezpieczeniem staje się każda z części.

Zastanawiasz się, czy warto decydować się na ustanowienie hipoteki łącznej? Otóż jej wpływ na zdolność kredytową jest znaczny. Z jednej strony zabezpieczenie w formie kilku nieruchomości ma pozytywny wpływ na zdolność kredytową. Możliwe jest wówczas uzyskanie kredytu na wysoką kwotę lub korzystnych warunkach. To furtka dla tych kredytobiorców, którzy dysponują nieruchomością, niewystarczającą do pokrycia kredytu. 

Jednak z drugiej strony trzeba mieć na uwadze fakt, że ustanowienie hipoteki łącznej ogranicza obrót nieruchomościami. Często zdarza się tak, że sprzedaż jednej nieruchomości skutkuje koniecznością spłaty części lub całości zobowiązania, jeśli pozostała część nie zabezpiecza należycie kredytu. 

Poza tym w przypadku hipoteki łącznej istnieje ryzyko, że jeśli kredyt nie zostanie spłacony, utracone zostaną obie nieruchomości, ponieważ bank ma prawo do żądania spłaty z dowolnej obciążonej nieruchomości. Taka sytuacja wpływa także niekorzystnie na historię kredytową wszystkich właścicieli.

W pierwszej kolejności właściciel nieruchomości musi złożyć oświadczenie woli w formie aktu notarialnego. Później należy zgłosić się do sądu wieczystoksięgowego i złożyć wniosek o wpisanie hipoteki łącznej do księgi wieczystej. Sąd musi wydać pozytywną decyzję w sprawie hipoteki łącznej. Hipoteka obciąża nieruchomość już od momentu złożenia wniosku, jednak zaczyna istnieć, dopiero gdy zostanie wpisana do księgi wieczystej.

Zgoda na ustanowienie hipoteki łącznej musi mieć formę oświadczenia woli w postaci aktu notarialnego. Wymaga to pokrycia opłat notarialnych i opłat sądowych (za wpis do księgi wieczystej oraz podatek od czynności cywilnoprawnych). W zależności od notariusza koszty mogą być różne.  

Składa się go w każdym sądzie rejonowym, prowadzącym księgi wieczyste dla nieruchomości objętych hipoteką łączną. Potrzebny jest formularz KW-WPIS, który można pobrać ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości lub w sądzie. Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:

Wniosek składa się w biurze podawczym sądu lub można go wysłać pocztą. Należy uzyskać potwierdzenie złożenia dokumentu w sądzie.

Należy zgłosić się do sądu rejonowego, do wydziału ksiąg wieczystych z formularzem KW-WPIS i uiścić opłatę w wysokości 100 zł. Do wniosku dołącza się także list mazalny, który jest wydawany przez bank po spłacie zobowiązania kredytowego.

Kiedy można wykreślić hipotekę łączną? Pierwsza sytuacja to spłata zobowiązania kredytowego. Druga, to sprzedaż jednej nieruchomości obciążonej hipoteką. Jest to możliwe, jeśli pozostała część nieruchomości zapewnia wystarczające zabezpieczenie dla banku. Nabywca ma prawo do żądania zwolnienia sprzedawanej części spod hipoteki, a więc sprzedawca musi wypisać hipotekę łączną z księgi wieczystej.

To, czy dana nieruchomość jest obciążona hipoteką, sprawdzić można w dziale IV księgi wieczystej. W przypadku hipoteki łącznej informacje będą znajdować się w księgach wieczystych poszczególnych nieruchomości. Będzie tu informacja zarówno o wierzycielu hipotecznym, wysokości, walucie zabezpieczenia, jak i terminie spłaty długu.

W pierwszej kolejności trzeba zlokalizować numer księgi wieczystej. Później wejść na stronę portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW) prowadzonego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Tutaj należy wpisać numer księgi wieczystej i wybrać opcję przeglądania. Trzeba znaleźć dział IV i przeanalizować znajdujące się tutaj wpisy. Jeśli interesuje Cię zapis w księdze wieczystej dla każdej nieruchomości, która wchodzi w skład hipoteki łącznej, musisz znaleźć księgę dla każdej z nich i przejrzeć dział IV.

Chcesz kupić nieruchomość, obciążoną hipoteką łączną? Jest to możliwe, jednak lepiej tego unikać. Kupując mieszkanie, obciążone hipoteką trzeba pilnować, by została ona wykreślona z księgi wieczystej. Może to zrobić sprzedawca, ale i nowy nabywca

Jednak, jeśli na oku masz mieszkanie z hipoteką łączną, musisz pamiętać, że jedna nieruchomość nie pokrywa całego zobowiązania. By bezpiecznie kupić taką nieruchomość, najlepiej upewnić się, że kredytobiorca spłacił kredyt w całości i wykreślił hipoteki z wszystkich nieruchomości. Teoretycznie można wyłączyć jedną nieruchomość z hipoteki łącznej. Wymaga to jednak zgody banku i obniża wartość kredytu, by druga nieruchomość mogła pokryć zobowiązanie.

Zobacz również: Czy można wziąć kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego?

Osoby korzystające ze wsparcia banku podczas kupna działki, domu czy mieszkania spotkają się z wymaganiem zakupu polisy. Ubezpieczenie nieruchomości pod kredyt hipoteczny najczęściej obejmuje zdarzenia losowe (np. pożar czy powódź) oraz ubezpieczenia na życie kredytobiorcy. Jeśli dom jest dopiero stawiany, trzeba zapewnić ubezpieczenie domu w budowie. Wartym uwagi produktem, proponowanym w ramach cyklu Bezpieczni z CUK, jest dedykowana linia ubezpieczeń "CUK dla Kredytobiorców". To ciekawa polisa, która jest stworzona z myślą o naszych klientach i ma atrakcyjny zakres. To ubezpieczenie kredytu, które pozwoli Ci zaspokoić warunki banku i będzie korzystne również dla Ciebie. 

Gdzie znajdziesz ubezpieczenie nieruchomości? Nie musisz decydować się na polisę proponowaną przez bank. Skorzystaj z naszego narzędzia. Kalkulator ubezpieczeń domu i mieszkania to wygodny sposób na porównanie dostępnych na rynku opcji, a także zakup “mieszkaniówki” przez internet. Twoja idealna polisa na dom czeka u nas!