Jakie są koszty związane z zakupem mieszkania?

Zakup mieszkania to nie tylko cena widoczna w ogłoszeniu. W praktyce trzeba przygotować się na cały pakiet dodatkowych opłat, które potrafią mocno zaskoczyć. W tym artykule przedstawimy Ci, jakie są koszty przy zakupie mieszkania albo domu. 

Największym wydatkiem przy zakupie nieruchomości jest oczywiście sam lokal. Cena zależy od wielu czynników, w tym zakup z rynku wtórnego albo pierwotnego, metraż, lokalizacja czy standard wykończenia. Jeśli masz mocno ograniczony budżet, musisz do samej nieruchomości doliczyć dodatkowe koszty zakupu mieszkania. Dzięki temu ocenisz, czy dana inwestycja jest w zasięgu Twojego budżetu, czy trzeba będzie poszukać czegoś tańszego.

Opłaty można podzielić na kilka kluczowych grup:

W praktyce wynoszą one od 2 do 10-12% wartości mieszkania. Dlaczego różnice są tak duże? Wiele zależy od tego, czy kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, czy pierwotnego. Do pierwszego z nich trzeba doliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości. To bardzo konkretny, jednorazowy koszt, który od razu podnosi całkowity budżet transakcji. Dla porównania, przy zakupie mieszkania od dewelopera, tego podatku nie ma. Stąd też dodatkowe koszty są niższe. 

Do tego musisz wziąć pod uwagę, że wyższe są koszty zakupu nieruchomości na kredyt. Jeśli kupujesz mieszkanie za gotówkę, Twoje koszty dodatkowe ograniczają się głównie do opłat notarialnych przy zakupie mieszkania, sądowych i ewentualnej prowizji dla pośrednika. Natomiast przy kredycie, dochodzi jeszcze cały zestaw dodatkowych kosztów. 

Planując zakup mieszkania krok po kroku, będą pojawiać się kolejne koszty, dlatego przygotowaliśmy ich przegląd.

Jeśli zastanawiasz się, jakie koszty przy zakupie mieszkania są nieuniknione, to z pewnością są one związane z notariuszem. Wynikają bezpośrednio z przepisów prawa. Wynagrodzenie nosi nazwę tzw. taksy notarialnej. Maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Notariusz przygotowuje i sporządza akt notarialny, czyli dokument potwierdzający przeniesienie własności. Jest on niezbędny i obowiązkowy z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji.

Sprawdź też: Odbiór techniczny mieszkania – co warto wiedzieć?.

Co ważne, ostateczne opłaty notarialne przy zakupie mieszkania oraz koszty sądowe nie zawsze będą identyczne. Wpływ na nie mają m.in. wartość nieruchomości, rodzaj umowy, liczba stron i wypisów aktu oraz sposób finansowania zakupu. Jeśli nieruchomość jest kupowana na kredyt, trzeba dodatkowo ustanowić hipotekę i wpisać ją w księgę wieczystą. Z kolei do kosztów zakupu mieszkania od dewelopera, trzeba jeszcze doliczyć opłaty notarialne za umowę deweloperską. Płacą je po połowie kupujący i sprzedający. 

Maksymalne stawki notarialne w 2026 roku wynoszą, w zależności od wartości kupowanej nieruchomości:

Na samym akcie notarialnym wydatki się nie kończą. Dochodzą jeszcze obowiązkowe opłaty sądowe i administracyjne:

Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, pojawia się też ustanowienie hipoteki, które również generuje koszty. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi tutaj:

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) stanowi bardzo wysoki dodatkowy koszt zakupu mieszkania. Potrafi znacząco nadszarpnąć budżet kupującego. Mamy jednak dobrą informację – nie zawsze trzeba go płacić!

Przede wszystkim, jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, nie płacisz podatku PCC. W tym przypadku liczony jest podatek VAT. 

Wynosi on:

Zazwyczaj cena widniejąca na ogłoszeniu ma już wliczony podatek VAT, ale warto jeszcze się upewnić przed dopełnieniem formalności.

Jeśli zastanawiasz się, jakie koszty przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego są obowiązkowe, to tutaj standardem jest podatek PCC. Wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Przykładowo, jeśli kupujesz mieszkanie za 500 000 zł, zapłacisz 10 000 zł podatku PCC.

Nie musisz samodzielnie pamiętać o przelewie do urzędu skarbowego. Podatek pobiera notariusz w momencie podpisania aktu notarialnego i przekazuje go dalej, więc formalności są ograniczone do minimum.

Jednak od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje bardzo istotna ulga, która dla wielu osób oznacza realne oszczędności na dodatkowych kosztach przy zakupie mieszkania. Nie zapłacisz PCC jeśli kupujesz swoją pierwszą nieruchomość i nigdy wcześniej nie byłeś właścicielem. Ustawodawca przewidział jednak pewne doprecyzowania. Dopuszczalne jest posiadanie udziału w nieruchomości do 50% tylko wtedy, kiedy został on nabyty w drodze dziedziczenia.

Jeśli w procesie zakupu mieszkania korzystasz z usług pośrednika nieruchomości, musisz uwzględnić w budżecie dodatkowy koszt prowizji. To wynagrodzenie dla agenta za przeprowadzenie transakcji. W praktyce prowizja najczęściej wynosi od około 2% do 4% wartości nieruchomości, choć nie ma tu jednej sztywnej reguły. Wiele zależy od lokalnego rynku, zakresu usług oraz wartości nieruchomości. Dobra informacja jest taka, że prowizję możesz negocjować, szczególnie przy wyższych transakcjach albo szybkiej płatności gotówką.

Koszty przy zakupie mieszkania związane z prowizją dla agenta nieruchomości nie zawsze obciążają wyłącznie kupującego. Czasem są one dzielone między dwie strony. Na rynku pierwotnym zdarza się, że wynagrodzenie pośrednika bierze na siebie deweloper.

Decyzja o finansowaniu zakupu kredytem hipotecznym oznacza, że poza samą ceną nieruchomości pojawia się cały zestaw dodatkowych kosztów zakupu mieszkania. Niestety nie kończą się na jednorazowej prowizji dla banku. 

Na koszt kredytu składają się przede wszystkim dwa elementy. Pierwszą z nich jest marża banku (stała część oprocentowania, ustalana indywidualnie przez bank i często uzależniona od Twojej zdolności kredytowej) oraz oprocentowanie oparte na wskaźniku referencyjnym (np. WIBOR lub jego następcy). Do dodatkowych kosztów przy zakupie mieszkania na kredyt trzeba doliczyć prowizję. Zazwyczaj wynosi od 0% do około 2-3% kwoty transakcji. 

Nawet jeśli pojawia się oferta kredytu bez prowizji, w praktyce bank może zrekompensować to sobie wyższą marżą albo dodatkowymi warunkami. To samo dotyczy wyjątkowych ofert bez udziału pieniędzy kredytobiorców. Biorąc kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego, dodatkowe opłaty mogą być wyższe.

Banki często wymagają od swoich klientów konkretnych działań, np. założenia konta osobistego, regularnych wpływów wynagrodzenia, korzystania z karty debetowej lub kredytowej. Płatne może okazać się też zebranie dokumentów do wyliczenia zdolności kredytowej (np. w przypadku przedsiębiorców, konieczna jest wizyta w urzędzie i uzyskanie zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami). Wszystko to generuje kolejne, mniej oczywiste koszty zakupu nieruchomości. 

Osobną kategorią są ubezpieczenia, które w przypadku kredytu hipotecznego są standardem. Niektóre z nich trzeba opłacić od razu, a inne doliczane są do comiesięcznej raty. 

Najczęściej spotykane to:

Wiesz już, jakie koszty przy zakupie mieszkania są obowiązkowe i nie da się nich uniknąć. Kiedy już staniesz się jego właścicielem, przejmiesz wszystkie obowiązki związane z dbaniem o stan techniczny i bezpieczeństwo.

Pierwszym dużym wydatkiem jest wykończenie lub remont mieszkania. W przypadku lokali od dewelopera standardem jest stan, który wymaga niemal wszystkich prac i przygotowania do zamieszkania. W budżecie trzeba uwzględnić położenie podłóg, płytek, drzwi wewnętrzne, zabudowę kuchenną czy wykończenie łazienki. Koszt wykończenia może być bardzo zróżnicowany, ale orientacyjnie można przyjąć od 1000 do nawet 3000-5000 zł za m², w zależności od standardu i jakości materiałów.

Na rynku wtórnym sytuacja wygląda nieco inaczej. Do kosztów zakupu nieruchomości często trzeba doliczyć odświeżenie ścian, wymianę podłóg, remont kuchni i łazienki, a także dostosowanie wnętrza do własnych potrzeb. Do tego dochodzi jeszcze kwestia wyposażenia mieszkania. 

Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, podstawowa polisa jest obowiązkowa. Dla banku istotna jest ochrona nieruchomości, czyli zabezpieczenie murów od zdarzeń losowych. Koszt takiego ubezpieczenia zazwyczaj nie jest wysoki i wynosi od 200 do kilkuset złotych. Wiele zależy od wartości nieruchomości. 

To jednak dobra szansa, aby wykupić polisę dostosowaną do Twoich potrzeb. Dobre ubezpieczenie mieszkania powinno nie tylko chronić interesy banku, ale również zapewnić wsparcie finansowe w razie zdarzenia losowego (np. huraganu, pożaru, zalania), kradzieży z włamaniem, rabunku czy nawet wyrządzenia szkody sąsiadowi. Rozszerzona polisa o elementy stałe i ruchomości domowe to wyższa składka, ale też większe poczucie bezpieczeństwa. Jeśli chcesz błyskawicznie sprawdzić cenę, przyda Ci się nasz szybki kalkulator ubezpieczenia mieszkania. Nie musisz godzić się na ofertę banku, która ma okrojony zakres ochrony. Możesz samemu porównać oferty i wybrać najkorzystniejszą opcję. Z kolei mając podwójne ubezpieczenie mieszkania w banku i samodzielnie, nie jest jednoznaczne z dwoma odszkodowaniami.

Koszty zakupu mieszkania okazały się dla Ciebie przytłaczające? Pamiętaj o tym, że masz wpływ na jego ostateczny koszt. Wystarczy, że podejdziesz do tego tematu świadomie. 

Pierwsza i najważniejsza zasada: negocjuj cenę nieruchomości. Wbrew pozorom nadal w wielu przypadkach jest na to przestrzeń, szczególnie na rynku wtórnym. Obniżenie ceny nawet o 2-3% automatycznie zmniejsza koszty zakupu nieruchomości, takie jak PCC czy taksa notarialna.

Drugim obszarem do optymalizacji jest prowizja pośrednika. Nie traktuj jej jako stałej stawki, zwłaszcza jeśli jesteś zdecydowany na zakup albo transakcja ma wysoką wartość. 

Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, największe pole do oszczędności kryje się w porównaniu ofert banków. Różnice w marży, prowizji czy kosztach ubezpieczenia mogą wydawać się niewielkie na pierwszy rzut oka, ale w skali 20-30 lat oznaczają realnie dziesiątki tysięcy złotych. Weź pod uwagę wszystkie wymagania (np. kartę debetową/kredytową albo ubezpieczenia). Możesz też skorzystać z usług doradcy finansowego, który przeanalizuje całkowity koszt kredytu i przedstawi Ci różne rozwiązania. W wielu przypadkach nie pobiera on opłat od klientów, bo jego wynagrodzeniem jest prowizja w banku za udzielony kredyt.

Nie zapominaj również o oszczędnościach wynikających z przepisów. Jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie, sprawdź, czy przysługuje Ci zwolnienie z PCC. Ostatnia kwestia to cena ubezpieczenia mieszkania. Możesz ją łatwo porównać w kalkulatorze CUK Ubezpieczenia.

W CUK Ubezpieczenia szybko porównasz oferty, w tym cenę i zakres ochrony. Możesz to zrobić wygodnie i bez wychodzenia z domu. Wystarczy, że odwiedzisz nasz kalkulator i porównasz ceny za ubezpieczenie mieszkania online. Cały czas masz też do dyspozycji naszych doradców, którzy odpowiedzą na każde Twoje pytanie. Zadzwoń albo odwiedź jedną z placówek najbliżej Twojego miejsca zamieszkania!