Kupujesz mieszkanie? Sprawdź, jakich formalności musisz dopełnić!

Zakup mieszkania to poważna decyzja i jeden z najważniejszych momentów w naszym życiu. To decyzja, która wiąże się z przeprowadzką i zmianą dotychczasowego miejsca zamieszkania oraz większą inwestycją. Dlatego warto się do takiego zakupu przygotować i zadbać o wszystkie wymagane procedury. Jakie informacje powinieneś otrzymać przed podpisaniem umowy? Jakie dokumenty będą potrzebne u notariusza i jakie formalności po zakupie mieszkania Cię obowiązują? 

Inwestycje deweloperskie powstają w wielu miejscach, ale wciąż wiele osób szuka lokali z drugiej ręki, ponieważ zazwyczaj są tańsze i mogą mieć o wiele lepszą lokalizację. Poza tym na rynku wtórnym możesz kupić mieszkanie natychmiast i nie musisz czekać na zakończenie budowy obiektu. Masz więc pewność, że nie będziesz mieć żadnych opóźnień i niespodzianek związanych z niedokończoną jeszcze inwestycją dewelopera.

Jeżeli kupujesz mieszkanie od dewelopera, umowę podpisujesz z nim i wiąże się ona z aktem ustanowienia własności lokalu. Jeśli kupujesz mieszkanie z drugiej ręki - umowę sprzedaży nieruchomości podpisujesz jako akt notarialny z dotychczasowym właścicielem. Z jakimi dokumentami powinieneś się zapoznać przed podpisaniem takiej umowy? 

Jeżeli znalazłeś już wymarzone mieszkanie, powinieneś poprosić właściciela o dostarczenie odpowiednich dokumentów, które będą gwarancją bezpiecznego sfinalizowania transakcji. Jakie dokumenty powinien dostarczyć sprzedający? 

Jeżeli mieszkanie posiada księgę wieczystą, wypis z księgi pozwoli Ci zapoznać się ze statusem prawnym nieruchomości. Upewnisz się, kto jest jej właścicielem i dowiesz się, czy są wobec niej wszczęte postępowania. 

W przypadku gdy mieszkanie nie ma księgi wieczystej, warto poprosić sprzedawcę o okazanie tytułu prawnego do nieruchomości, który potwierdzi, że jest on właścicielem mieszkania i może nim swobodnie rozporządzać. Może to być notarialna umowa sprzedaży mieszkania albo umowa z deweloperem i akt ustanowienia własności lokalu. W niektórych sytuacjach takim dokumentem będzie notarialna umowa darowizny lub akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości w spadku. 

To ważna informacja, a taki dokument może otrzymać tylko właściciel mieszkania. Wystawianiem tego typu dokumentacji zajmują się organy administracji publicznej.

Będziesz miał wtedy pewność, że mieszkanie, które chcesz kupić, nie jest zadłużone w spółdzielni czy u dostawcy mediów.

Warto też sprawdzić, czy na lokalu nie ma innych zobowiązań finansowych, takich jak zaległy podatek od nieruchomości czy zaległe składki ZUS, które muszą być opłacane, jeżeli lokal jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Te informacje można sprawdzić w sądzie rejonowym w dziale ksiąg wieczystych.

Masz możliwość kupna mieszkania za gotówkę? To dobre rozwiązanie szczególnie dla tych, którzy nie mają możliwości wzięcia kredytu mieszkaniowego. Poza tym pozwala uniknąć czasochłonnej procedury ubiegania się o kredyt hipoteczny i oczekiwania na decyzję banku. Formalności przy zakupie mieszkania za gotówkę nie są skomplikowane. W przypadku nabyciu mieszkania z rynku wtórnego i po podpisaniu niezbędnych dokumentów u notariusza wystarczy przelać wyznaczoną kwotę na konto sprzedawcy i odebrać lokal. 

W przypadku mieszkań z pierwszej ręki wygląda to trochę inaczej. Musisz poczekać na oddanie budynku, ponieważ zwykle jego sprzedaż następuje przed jego ukończeniem, dlatego deweloper oczekuje przelania części kwoty w momencie podpisania umowy, a resztę płacisz przy odbiorze mieszkania. Jakie obowiązują Cię formalności po kupnie mieszkania? Na to pytanie odpowiemy w dalszej części tekstu.

Mieszkania z rynku wtórnego możesz również kupić na kredyt. Przedtem jednak warto odwiedzić kilka placówek bankowych, by dowiedzieć się, jaką masz zdolność kredytową. Skoro masz już pewność, że wystarczy Ci pieniędzy na zakup wymarzonego lokalu, warto podpisać umowę przedwstępną z jego właścicielem i wpłacić zaliczkę lub zadatek w określonej wysokości. Taką umowę będziesz najprawdopodobniej musiał dostarczyć do banku razem z wnioskiem o udzielenie kredytu. Wnioski kredytowe możesz składać do kilku banków i sprawdzić, która oferta jest dla Ciebie najatrakcyjniejsza. Dokumenty bankowe potwierdzające przyznanie kredytu należy zabrać do notariusza. Podczas dopełniania formalności sprzedaży mieszkania możesz zostać poproszony o zaświadczenie z banku potwierdzające, że otrzymałeś kredyt hipoteczny oraz o przedstawienie umowy kredytowej. Kupując mieszkanie na kredyt warto pomyśleć o ubezpieczeniu nieruchomości pod kredyt hipoteczny. 

Jakie formalności po zakupie mieszkania obowiązują Cię w przypadku kredytu hipotecznego? W przypadku kupna mieszkania na kredyt z rynku wtórnego po podpisaniu umowy notarialnej trzeba złożyć wpis hipoteki do księgi wieczystej. By kredyt hipoteczny został uruchomiony, a środki przelane na konto sprzedającego mieszkanie, musisz dostarczyć do banku akt notarialny wraz z dokumentem zaświadczającym, że złożyłeś odpowiedni wniosek o ustanowienie hipoteki na rzecz banku. Taki wniosek w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego możesz złożyć samodzielnie lub poprosić o to notariusza, u którego podpisałeś umowę. Opłata za wpis wynosi 200 zł.

Drugie rozwiązanie jest wygodniejsze, ale może wiązać się z wyższą opłatą. Im szybciej dopełnisz tej formalności po zakupie domu czy mieszkania, tym lepiej. Bowiem przed ustanowieniem hipoteki możesz zostać zobowiązany do płacenia na rzecz banku ubezpieczenia pomostowego lub podwyższonej marży kredytu do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. W takiej sytuacji nie zapomnij udać się do banku po ustanowieniu hipoteki z wnioskiem o wygaszenie takiego ubezpieczenia lub podwyższonej opłaty. 

Jeżeli już dokonasz zakupu mieszkania nie możesz zapomnieć o zgłoszeniu kupna mieszkania do swojego Urzędu Skarbowego, ponieważ taka inwestycja wymaga zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. W praktyce dokonuje tego notariusz. Kupując mieszkanie lub dom na rynku wtórnym jako nabywca jesteś zobowiązany do opłacenia podatku od nabycia nieruchomości. W przypadku mieszkania kupionego na rynku pierwotnym podatek uiszcza deweloper, chociaż nie oszukujmy się, w praktyce taki podatek jest wliczony w cenę mieszkania. 

Jeżeli podjąłeś decyzję o zakupie mieszkania z rynku wtórnego, powinieneś mieć świadomość, że będziesz miał do zapłacenia więcej dodatkowych opłat niż w trakcie zakupu bezpośrednio od dewelopera. Dochodzą do tego jeszcze koszty notarialne. Kto załatwia notariusza? Sprzedający czy kupujący? Ustawa nie precyzuje, która ze stron ma obowiązek ustalić termin podpisania umowy u notariusza oraz opłacić związane z tym opłaty. Jednak zwyczajowo przyjęło się, że strona sprzedająca najczęściej umawia termin spotkania u notariusza, natomiast strona kupująca pokrywa koszty związane z aktem notarialnym. Ustalenia te mogą być również przedmiotem negocjacji sprzedającego i kupującego.Jakie jeszcze formalności po zakupie mieszkania na rynku wtórnym nas obowiązują? 

Podatek PCC od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości obowiązuje tylko w przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego i wynosi 2% od wartości kupionego mieszkania. Jeżeli zadajesz sobie pytanie, czy notariusz wysyła akt notarialny do Urzędu Skarbowego – to odpowiedź jest twierdząca. Przy umowie kupna nieruchomości notariusz, który jest w takiej sytuacji płatnikiem podatku, pobiera od stron podatek liczony jako 2% ceny sprzedaży. Następnie odprowadza podatek, a odpis aktu notarialnego przesyła do właściwego Urzędu Skarbowego. Powinieneś wiedzieć, że wszystkie akty notarialne nabycia nieruchomości są w Urzędzie Skarbowym analizowane i weryfikowane. Urzędy Skarbowe mogą zakwestionować zakup nieruchomości z dwóch powodów: zbyt niskiej ceny oraz niewykazania legalności pochodzenia środków. Jeżeli więc kupiłeś mieszkanie za gotówkę a Urząd Skarbowy zarzuci Ci brak udokumentowanych dochodów, możesz ponieść nieprzyjemne konsekwencje. 

Mieszkania kupione z drugiej ręki zazwyczaj mają założoną księgę wieczystą. Jeżeli jest inaczej, możesz to zrobić w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Założenie księgi wieczystej kosztuje 100 zł, a wpis własności 200zł. W przypadku umowy kredytowej musisz też zapłacić podatek PCC od wpisania hipoteki do księgi wieczystej, który wynosi 19 zł. Podczas wpisywania nieruchomości do ksiąg wieczystych pośrednikiem może być notariusz. Jeżeli jednak samodzielnie składasz wniosek o wpis do hipoteki, musisz wypełnić odpowiednią deklarację podatkową i zapłacić podatek w Urzędzie Skarbowym właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania. Masz na to 14 dni od złożenia wniosku o wpis hipoteki w Sądzie. Możesz to zrobić osobiście lub online. 

Należy również powiadomić Urząd Miasta i Gminy o nabyciu nieruchomości. Wówczas nabywca będzie widniał jako aktualny właściciel i płatnik podatków. Jeżeli kupujesz mieszkanie za gotówkę, musisz również pamiętać o obowiązku zameldowania się w nim.

W przypadku kredytowego finansowania inwestycji nie masz obowiązku meldunkowego, chociaż masz do tego prawo i możesz to zrobić.

Jeżeli umowa notarialna została podpisana i pieniądze przelane, nadszedł czas na przekazanie nieruchomości. O czym warto pamiętać przy odbiorze mieszkania z rynku wtórnego? Ważne, żeby zwrócić uwagę przede wszystkim na fizyczne wady. W mieszkaniu z rynku wtórnego raczej nie zdarza się sytuacja, w której ujawniają się wady konstrukcyjne po dłuższym czasie. Takie sytuacje zdarzają się, gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera, który niekoniecznie był uczciwy.

Podczas kupowania mieszkania może Ci się przydać pomoc specjalisty, który oceni stan techniczny nieruchomości, sprawdzi, czy nie ma wilgoci na ścianach i czy wszystkie instalacje są poprawnie założone. 

Co po zakupie mieszkania z drugiej ręki musisz jeszcze zrobić? Koniecznie spisać protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników na dzień przekazania mieszkania. W ten sposób zabezpieczysz się przed ewentualnym płaceniem za rachunki poprzedniego właściciela. Musisz zadbać też o to, żeby wszystkie liczniki przepisać na siebie. W tym celu wystarczy udać się do dostawcy mediów i zrobić cesję umowy. W protokole zdawczo-odbiorczym powinny znaleźć się też informacje o tym, jakie meble i sprzęty zostają w mieszkaniu. Musisz też poinformować spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową o zmianie właściciela mieszkania. Zapytaj o zasady opłacania czynszu i terminy rozliczeń. Powinieneś też podać liczbę osób, która będzie mieszkać w lokalu i wtedy zostanie wyliczona dokładna wysokość czynszu i opłat za wywóz śmieci. 

Musisz też pamiętać o obowiązku złożenia deklaracji podatkowej w Urzędzie Miasta właściwym dla Twojej nieruchomości. Masz na to 14 dni od sporządzenia aktu notarialnego. Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem kolejnego miesiąca po nabyciu danej nieruchomości.

Jeżeli jesteś już właścicielem swojego wymarzonego mieszkania, warto, żebyś pomyślał o jego ubezpieczeniu. Mieszkanie to często najbardziej wartościowy składnik majątku, dlatego jego utrata lub uszkodzenie w wyniku niespodziewanych zdarzeń losowych, takich jak pożar czy zalanie, mogą bardzo mocno nadwyrężyć budżet każdego właściciela. Warto więc pomyśleć o ubezpieczeniu, które nas przed tym ochroni. Możesz ubezpieczyć także dom w budowie i domek letniskowy. Warto o tym pamiętać, planując np. kupno działki za miastem.