Jak wycenić mieszkanie lub dom do sprzedaży? Szacowanie wartości nieruchomości

Właściwe oszacowanie aktualnej ceny mieszkania jest bardzo istotne w procesie sprzedaży lokalu. Pozwala uchronić się przed stratą z powodu zbyt niskiej wyceny, a także brakiem zainteresowania potencjalnych nabywców w przypadku zbyt wygórowanej. Wartość nieruchomości jest wypadkową wielu czynników, zmienną w czasie. Jak wycenić mieszkanie albo dom przed sprzedażą? Jak przygotować się do wyceny i co bierze pod uwagę rzeczoznawca, przygotowując operat szacunkowy? Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedzi w naszym artykule.

Zanim przejdziemy do kwestii, jak wycenić mieszkanie, przyjrzyjmy się definicji wartości rynkowej nieruchomości. Określa ją art. 151 ust. 1 Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jest to „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”.

Wartość mieszkania bądź domu zależy od wielu czynników związanych bezpośrednio z nieruchomością, jak metraż czy stan wykończenia, ale również zewnętrznych, jak np. atrakcyjność okolicy czy tendencje na rynku nieruchomości. Poszczególne elementy wpływające na cenę mieszkania lub domu mogą ulegać zmianie wraz z biegiem czasu, co przekłada się na zmienność wartości nieruchomości w czasie. Przykładowo mieszkanie o niskim standardzie będzie miało całkiem inną wartość po kilku miesiącach, gdy w tym czasie przeprowadzono gruntowny remont. Wartość mieszkania lub domu jest obliczana na dany moment.

Jak wycenić mieszkanie na własną rękę, by oszacować jego realną wartość rynkową? Jako punkt odniesienia należy przyjąć średnią cenę rynkową lokali o podobnym standardzie w tej samej okolicy. Warto zrobić rozeznanie rynku i z wyprzedzeniem zacząć śledzić popularne serwisy ogłoszeniowe, zwracając uwagę na oferty lokali możliwie jak najbardziej zbliżonych do Twojego, zlokalizowanych w tej samej miejscowości. Warto pamiętać, że ceny z ogłoszeń są z reguły 5-15% wyższe od rzeczywistej ceny transakcyjnej.

W kwestii jak wycenić mieszkanie na sprzedaż, warto uwzględnić kilka elementów. Dotyczą one również wyceny domu:

W Internecie dostępne są narzędzia online służące wstępnemu szacowaniu wartości nieruchomości.

Zobacz: Jak obliczyć wartość domu do ubezpieczenia?

Kto wycenia mieszkania? Jeśli zależy Ci na dokładnym i fachowym oszacowaniu wartości nieruchomości, osobą zajmującą się wyceną nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy. Z jego usług będzie trzeba skorzystać, jeśli potrzebujesz profesjonalnej wyceny do którejś z instytucji – sądu, urzędu czy banku, czyli np. w celach złożenia oświadczenia majątkowego, podziału majątku podczas rozwodu, określeniu wartości spadku, ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Do rzeczoznawcy możesz się zwrócić również w sprawie wyceny w celach prywatnych, gdy zamierzasz wystawić mieszkanie na sprzedaż, aby rzetelnie oszacować jego wartość. W niektórych sytuacjach wyceną zajmuje się również pracownik banku lub biegły sądowy.

Zobacz: Jak sprzedać mieszkanie: samodzielnie czy z pośrednikiem?

Najczęściej stosowaną metodą wyceny mieszkania bądź domu jest metoda porównawcza. Polega na określeniu wartości rynkowej danej nieruchomości poprzez analizę cen nieruchomości zbliżonych do wycenianej, które w ostatnim czasie zostały sprzedane w podobnej lokalizacji. Pod uwagę brane są ceny transakcyjne, czyli za jakie rzeczywiście mieszkania lub domy zostały sprzedane, a nie jakie figurowały w ogłoszeniach. Rzeczoznawca wybiera określoną grupę zbliżonych mieszkań bądź domów i porównuje z nimi wycenianą nieruchomość, stosując współczynniki korygujące.

Rzadsze metody to podejście kosztowe – wartość nieruchomości wyceniana jest jako różnica między kosztami jej odtworzenia i kosztów zużycia oraz dochodowe dla nieruchomości o przeznaczeniu dochodowym, uwzględniające potencjalny dochód, jaki może lokal przynieść. Można łączyć różne metody.

Zobacz: Podatek od zakupu nieruchomości – co to jest i kiedy się go płaci?

Aby wycena nieruchomości jak najdokładniej odzwierciedlała stan faktyczny i przebiegła sprawnie, warto się do niej odpowiednio przygotować. Oto kilka wskazówek:

Profesjonalny operat szacunkowy jest bardzo pomocny w określeniu ceny rynkowej domu lub mieszkania, szczególnie gdy nie masz czasu, by spróbować zrobić to samodzielnie lub nie bardzo wiesz, jak wycenić mieszkanie. Operat warto wykonać, jeśli chcesz precyzyjnie oszacować wartość również w celu ubezpieczenia nieruchomości.

Warto pamiętać, że przepisy określają, iż operat szacunkowy dotyczący wartości domu lub mieszkania sporządzony w konkretnym celu, np. podziału majątku czy pod kredyt hipoteczny, może być wykorzystany w tym celu przez rok od daty zatwierdzenia, chyba że rzeczoznawca po upływie terminu potwierdzi aktualność dokumentu. W praktyce w celach kredytowych banki często wymagają, aby wycena nie była starsza niż pół roku lub mniej.

Z reguły wycena mieszkania to koszt rzędu kilkuset złotych. Nie ma sztywnego cennika dotyczącego usług sporządzania operatów szacunkowych, a poszczególni rzeczoznawcy ustalają ceny indywidualnie. Pierwszym elementem, od którego będzie zależał koszt wyceny jest zatem wybór eksperta. Na to, ile kosztuje rzeczoznawca mieszkania wpływa również:

Sporządzenie operatu szacunkowego domu kosztuje z reguły więcej niż mieszkania. Im więcej czasu i uwagi rzeczoznawca musi poświęcić na przygotowanie dokumentu, tym cena może być wyższa. Na koszt wpływają takie czynniki, jak: powierzchnia budynku, lokalizacja, cel wyceny, dostępność podobnych nieruchomości do porównania, czas realizacji, niejasności co do stanu prawnego. Wycena domu wymaga również oszacowania wartości gruntu czy innych budynków oraz budowli znajdujących się na terenie działki. Ceny są zróżnicowane i wahają się od około 1 tys. do 2 tys. złotych.

Odpowiednie oszacowanie wartości nieruchomości jest istotnym czynnikiem wpływający na efektywność procesu sprzedaży. Często popełniane błędy to:

Banki udzielając kredytu hipotecznego, przed wydaniem decyzji chcą poznać rzeczywistą wartość rynkową finansowanej nieruchomości. W zależności od procedur i wymagań danego banku, wyceny dokonuje wskazany przez bank rzeczoznawca majątkowy, a jeśli bank dopuszcza samodzielny wybór eksperta, uzyskany operat szacunkowy z reguły jest weryfikowany i ewentualnie korygowany. Właściwe oszacowanie wartości nieruchomości jest dla banku kluczowe dla ustalenia maksymalnej kwoty kredytu.

Zobacz: Czym są wyłączenia w ubezpieczeniu domu i mieszkania?

Wycena mieszkania czy domu, jest istotna również z punktu widzenia zawierania umowy ubezpieczeniowej. Ważnym elementem każdej polisy jest suma ubezpieczenia, która powinna odpowiadać realnej wartości rynkowej lub odtworzeniowej nieruchomości. Ustalana jest z reguły przez właściciela, a następnie weryfikowana przez towarzystwo ubezpieczeniowe. Odpowiednie oszacowanie wartości pozwala uchronić się przed niedoubezpieczeniem bądź nadubezpieczeniem. W pierwszym przypadku, chociaż zaoszczędzisz na składce, w razie szkody odszkodowanie będzie niższe, niż realna wartość straty. W drugiej sytuacji zbyt wysoka suma ubezpieczenia będzie skutkować wysoką składką, a w razie szkody ubezpieczyciel i tak wypłaci odszkodowanie w oparciu o rzeczywistą wartość rynkową.

Ubezpieczenie mieszkania lub domu to istotny sposób, aby zadbać o swoją nieruchomość i w razie szkody, dzięki odszkodowaniu móc sprawnie przywrócić jej wcześniejszą wartość. Korzystając z kalkulatora ubezpieczenia mieszkania, w kilku prostych krokach oszacujesz cenę polisy i dokonasz jej zakupu.