Strona www.cuk.pl wykorzystuje pliki cookies, które możecie Państwo kontrolować za pomocą ustawień swojej przeglądarki internetowej. Więcej w Polityce cookies i prywatności.

2022-08-03

Jak sprzedać mieszkanie? Samemu czy z pośrednikiem?

Porównujemy sposoby na sprzedaż mieszkania.

Jak sprzedać mieszkanie? Samemu czy z pośrednikiem?

Jesteś właścicielem nieruchomości i chcesz wystawić ją na sprzedaż? Musisz dopełnić kilku formalności, a także zrobić dobre wrażenie na potencjalnym kupującym. Sprawdź, jak sprzedać mieszkanie – samemu czy z pośrednikiem? Co się bardziej opłaca i co trzeba przygotować?

Sprzedaż mieszkań bez pośredników czy z biurem nieruchomości?

Nie ma jednoznacznej i złotej zasady co do tego, jak sprzedawać nieruchomości. Możesz to zrobić samodzielnie lub z pomocą pośredników. Każde rozwiązanie ma swoje wady i zalety. Nie da się jednak ukryć, że przygotowując nieruchomość na sprzedaż, trzeba pamiętać o wielu sprawach, a także utrzymywać stały kontakt z potencjalnymi klientami. Formalności przy sprzedaży mieszkania są dość uciążliwe, dlatego trzeba na nie zarezerwować dużą ilość czasu. Oddelegowanie ich doświadczonemu agentowi jest po prostu bardziej komfortowe, stąd też stało się tak popularne, kiedy ktoś zastanawia się jak sprzedać mieszkanie.

Z drugiej jednak strony trzeba liczyć się z dodatkowym kosztem. Najczęściej pośrednicy pobierają konkretny procent od transakcji, np. 2% lub 3%. Warunkiem jest oczywiście sprzedaż lokalu. Za przyprowadzenie klientów nie są pobierane żadne opłaty, dlatego prezentacja nieruchomości, jej forma, a także godziny są niezależne od Ciebie i nie musisz się tym przejmować. To agentowi zależy na tym, aby znaleźć potencjalnego kupca i dokończyć transakcję. Właśnie dlatego masz pewność, że pośrednik dobrze wie, jak sprzedać szybko mieszkanie, aby samemu na tym zarobić. Koszt pośrednika może być dość spory, szczególnie jeśli nieruchomość jest dużo warta. Trzeba zatem zastanowić się, co jest ważniejsze: oszczędność czasu i komfort, czy może jednak zaoszczędzenie pieniędzy i samodzielne działanie?

Jak sprzedać mieszkanie? Poniżej przedstawiamy Ci wady i zalety każdego z rozwiązań. Dowiesz się też, jak wygląda sprzedaż mieszkania krok po kroku, jeśli zdecydujesz się zrobić to samodzielnie.

Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek – wady i zalety

ZaletyWady

oszczędność pieniędzy na biurze nieruchomości    

poświęcenie czasu na pokazywanie mieszkania potencjalnym kupcom

udzielanie rzetelnych informacji o nieruchomości (sam najlepiej wiesz, jakie są jej atuty)

odpowiadanie na wiele pytań od potencjalnych kupców

nieograniczona liczba udostępnianych ofert

załatwienie wszelkich formalności

nieruchomości bezpośrednio od właściciela są dla kupującego bardziej wiarygodne

samodzielne wykonanie zdjęć i dodanie ofert

    samodzielne poszukiwanie klientów

Bezpieczna sprzedaż mieszkania z pośrednikiem – wady i zalety

ZaletyWady

załatwienie formalności, a także umawianie się z klientami

możliwość posiadania tzw. oferty na wyłączność

szybkie dotarcie do szerokiego grona potencjalnych klientów

brak wpływu na prezentację mieszkania

bezpieczeństwo transakcji 

duży koszt

możliwość trafienia na niedoświadczone i niekompetentne osoby

Samodzielna sprzedaż mieszkania krok po kroku

Zanim wrzucisz ogłoszenie do internetu, że chcesz sprzedać mieszkanie, odpowiednio się do tego przygotuj. Weź pod uwagę, że dla kupującego to spora inwestycja, dlatego trzeba być otwartym na ewentualne pytania czy też negocjacje.

Krok 1: Wycena nieruchomości

Najpierw zastanów się nad tym, jaki jest cel sprzedaży danej nieruchomości. To od niego będzie zależeć to, z jakim klientem finalnie podpiszesz umowę oraz czy wynajmiesz pośrednika. Jeśli chcesz zyskać szybką gotówkę, lepiej postawić na osobę, która ją ma od ręki. Nieco więcej formalności będzie wymagać transakcja z osobami, które biorą kredyt hipoteczny w banku. Warto być otwartym na negocjacje. Weź pod uwagę, że mieszkanie czy dom dla strony kupującej to spora inwestycja.

Jak szybko sprzedać mieszkanie? Elementem wyjściowym do wszelkich rozmów jest oczywiście cena nieruchomości. Zbyt niska może przynieść sporą liczbę klientów, ale stratę dla Ciebie jako sprzedawcy, z kolei wysoka łatwo odstraszy potencjalnego kupca. Weź pod uwagę dane rynkowe, a także rozejrzyj się po okolicy. Lokalizacja ma ogromny wpływ na finalną cenę mieszkania czy też domu. Mieszkanie w bloku na sprzedaż w nowym budownictwie, które jest usytuowane przy przystankach autobusowych, centrum handlowym, a w dodatku jest ogrodzone i ma spiżarnię, balkon oraz piwnicę, będzie więcej warte niż zlokalizowane na odległym osiedlu w starym budownictwie.

Oto kilka częstych pytań i wątpliwości, które pojawiają się już na wstępie sprzedaży:

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Oczywiście. Jeśli Twoja nieruchomość kupiona jest na kredyt hipoteczny, możesz ją w każdej chwili sprzedać. Masz również dowolność co do tego, komu ją wynająć. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Będziesz potrzebować zaświadczenie z banku o aktualnym saldzie zadłużenia, oraz tzw. pomesę wykreślenia hipoteki z Księgi Wieczystej po spłacie zobowiązania. Istotnym krokiem jest także spłata kredytu, jeśli kupujący zdecydował się zakupić mieszkanie i pokryć dług. W pozostałych krokach sprzedaż mieszkania krok po kroku wygląda podobnie.

Kto płaci podatek od sprzedaży mieszkania – kupujący czy sprzedający?

Podatek od sprzedaży mieszkania płaci sprzedający. To dlatego, że wzbogaca się on o konkretną kwotę. Trzeba wypełnić wniosek, złożyć deklarację i zapłacić konkretną kwotę do Urzędu Skarbowego. Od tej reguły są pewne wyjątki, o których piszemy więcej w ostatnim akapicie artykułu.

Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie, aby nie płacić podatku?

Jeśli nie chcesz płacić podatku dochodowego, sprzedaż mieszkania powinna nastąpić po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości.

Krok 2: Przygotuj swój lokal na sprzedaż

Wiele właścicieli mieszkań stosuje niebanalne sztuczki, aby nieco upiększyć nieruchomość niskim kosztem. Oczywiście jeśli zależy Ci na tym, aby szybko sprzedać lokal i nie masz czasu naprawiać usterek czy odmalować ścian, będziesz musiał się liczyć z tym, że cena może być nieco niższa. Jeśli jednak chcesz się przyłożyć do sprzedaży, usuń wszelkie usterki i zadbaj o elementy wykończeniowe.

Krok 3: Dobra oferta to podstawa!

Jeśli chcesz wiedzieć, jak sprzedać mieszkanie bez pośredników, na pewno musisz przygotować dobrą ofertę. Obejmuje ona estetyczne zdjęcia i jasne informacje dla kupującego. Po wejściu w ofertę klient ma być przekonany, że ta nieruchomość jest właśnie dla niego. Robiąc zdjęcia, posprzątaj wcześniej mieszkanie i schowaj niepotrzebne przedmioty. Te, które są wyrazem indywidualnego charakteru wnętrza lepiej zostawić, ale pamiątki znad morza na stole, porozrzucane ubrania czy włączony telewizor nie są dobrym pomysłem. Zrób zdjęcia w dzień, aby pomieszczenia wydawały się jaśniejsze i bardziej przestronne. Dobrze jest wynająć do tego specjalistyczną firmę lub fotografa, jednak jeśli nie masz takiej możliwości, postaw na wysokiej jakości aparat czy też telefon z dobrym obiektywem. W przypadku mniejszych wnętrz dobrze sprawdzają się fotografie szerokokątne.

W ofercie uwzględnij następujące informacje:

  • rodzaj nieruchomości oraz zabudowy,
  • lokalizację, numer kondygnacji,
  • dokładną powierzchnię mieszkalną i lokali przynależnych (np. piwnicy, garażu, przedsionka),
  • opis okolicy (przystanki autobusowe, sklepy, szkoły, przedszkola itd.),
  • stan prawny mieszkania,
  • cechy charakterystyczne (np. dobrze nasłonecznione wnętrze, wymieniona instalacja na nową, wartościowy sprzęt lub elementy wykończeniowe itd.),
  • co wchodzi w skład mieszkania (np. zabudowa w przedpokoju),
  • cenę.

To ważne!

Przed sprzedażą uporządkuj wszelkie sprawy dotyczące spadków, współwłasności, podziału majątku po rozwodzie czy też zadłużenia w spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnocie.

Gdzie wystawić mieszkanie na sprzedaż? Do dyspozycji masz wiele portali, zarówno płatnych, jak i bezpłatnych. Informację umieść też w mediach społecznościowych i koniecznie poinformuj swoich znajomych.

ZAMÓW ROZMOWĘ
Z DORADCĄ

Krok 4: Jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania są potrzebne?

Jak sprzedać mieszkanie? Przygotuj wcześniej następujące dokumenty:

  • akt notarialny własności (może to być też umowa darowizny, ustanowienie odrębnej własności lokalu itd.),
  • odpis z księgi wieczystej (otrzymasz go w Sądzie Rejonowym) lub numer księgi wieczystej,
  • zaświadczenie o braku zaległości w opłatach w spółdzielni,
  • oświadczenie o braku zameldowania osób trzecich w nieruchomości,
  • zaświadczenie z banku o kredycie hipotecznym — jeśli nieruchomość jest takim obciążona,
  • dowód osobisty.

Jak sprzedać nieruchomość, która jest w budowie? Jakie dodatkowe dokumenty będą potrzebne? Przystępując do sprzedaży nieruchomość w budowie, musisz przygotować pozwolenie na budowę, projekt architektoniczno-budowlany oraz potwierdzenie nabycia działki, czyli akt notarialny.

Krok 5: Prezentuj swoją nieruchomość i bądź otwarty na negocjacje

Wiesz już, co potrzebne do sprzedaży mieszkania, teraz przyszedł czas na zaprezentowanie nieruchomości. Weź pod uwagę, że kupujący odbywa wiele takich spotkań, bo pewnie ogląda kilkanaście lokali.

Jak sprzedać nieruchomość?

  • Zrób wszystko, aby klient zapamiętał Twoją ofertę.
  • Postaraj się dostosować do terminu wybranego przez potencjalnego kupca, nawet jeśli jest to weekend lub godzina popołudniowa.
  • Przygotuj odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania.
  • Nie spiesz się i oprowadź klientów po swojej nieruchomości, jakbyś przyjmował gości.
  • Wykorzystaj potencjał pory dnia, lokalizacji mieszkania czy cech charakterystycznych.
  • Bądź szczery. Przedstaw rzetelne informacje, w tym zaświadczenia ze spółdzielni, np. z wysokością czynszu.
  • Negocjuj, wyraź swoje oczekiwania i nie podejmuj decyzji pochopnie.
  • Warto przygotować prośbę o zadatek, np. 10% wartości mieszkania.
  • Zweryfikuj nabywcę, np. w Krajowym Rejestrze Długów.
  • Wybierz zaufanego notariusza do sfinalizowania transakcji.

Jako właściciel nieruchomości, wiesz o niej najwięcej. Przygotuj się na ewentualne pytania ze strony kupujących. Oto niektóre z nich:

  • Dlaczego mieszkanie jest wystawione na sprzedaż?
  • Co wchodzi w zakres ceny mieszkania?
  • Czy lokal jest dostępny od zaraz?
  • Jacy są sąsiedzi oraz otoczenie?
  • Czy mieszkanie było wynajmowane?
  • Jaka jest wysokość czynszu, kosztów za prąd, wodę i media (orientacyjnie)?

Krok 6: Sprzedałem mieszkanie – co dalej?

Jeśli zapadnie decyzja co do kupna nieruchomości, pozostają tylko formalności. Jeśli chodzi o samą transakcję, najczęściej koszty związane z notariuszem ponoszone są przez kupującego. Trzeba wybrać się do niego osobiście z przygotowanymi dokumentami i dopełnić formalności.

To ważne!

Bezpieczna sprzedaż mieszkania z notariuszem powinna obejmować tzw. depozyt notariusza. Oznacza to, że kwota przelana jest najpierw do depozytu, a potem trafi do sprzedającego. To zapobiega sytuacji, w której umowa zostanie podpisana, a środki nie będą przekazane w terminie. Notariusz powinien potwierdzić protokołem, że otrzymał środki na konto, a następnie dochodzi do podpisania aktu. To jeden ze sposobów na to, aby bezpieczna sprzedaż mieszkania była możliwa.

W akcie notarialnym powinny znaleźć się informacje o terminie i sposobie płatności, a także konkretna data przekazania lokum. Nie ma jednoznacznych danych w świetle prawa, kiedy trzeba odstąpić mieszkanie nowemu właścicielowi.

Po wydaniu mieszkania konieczny jest tzw. protokół zdawczo-odbiorczy. To potwierdzenie, w jakim stanie technicznym lokal jest przekazany nowemu właścicielowi. Powinna znaleźć się też tam informacja odczytana z liczników wody i prądu. Istotną kwestią jest też liczba przekazanych kompletów kluczy.

Ostatnim etapem jest zapłata podatku dochodowego. Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat nie wymaga takiego nakładu finansowego, ale w przeciwnym razie, trzeba zgłosić się do Urzędu Skarbowego. Wartość podatku wynosi 19% od dochodu (czyli tego, co na czysto zarobiłeś po przeprowadzeniu transakcji). A może chcesz kupić nową nieruchomość? To dobra wiadomość! Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat i zakup nowego zwalnia Cię z podatku dochodowego. Trzeba jednak zaznaczyć, że musi to nastąpić w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży nieruchomości. Cały dochód musi zostać przeznaczony na nowy cel, np. lokal użytkowy czy nowe mieszkanie. Trzeba to odpowiednio udokumentować i zgłosić deklarację rozliczeniową do Urzędu Skarbowego.

Ubezpieczenie to podstawa!

Każdą nieruchomość warto ubezpieczyć, dlatego zobacz nasz kalkulator online, odwiedź jedną z placówek lub zadzwoń na infolinię, aby poznać więcej szczegółów o ubezpieczeniu nieruchomości!

Oceń artykuł

5
(1)