Podatek od zakupu nieruchomości – jaki jest podatek od kupna mieszkania lub domu?

Zakup mieszkania lub domu wiąże się nie tylko z ceną samej nieruchomości, lecz także z dodatkowymi opłatami, o których często się zapomina. Jedną z nich jest podatek od zakupu mieszkania. Jego wysokość zależy m.in. od tego, czy transakcja odbywa się na rynku pierwotnym, czy wtórnym. Zrozumienie, kiedy i dlaczego powstaje obowiązek zapłaty oraz czy kupujący mieszkanie płaci podatek w każdej sytuacji, pozwala uniknąć nieporozumień przy finalizowaniu umowy. W artykule wyjaśniamy zasady, wyjątki i aktualne stawki podatkowe.

Podatek od zakupu mieszkania to opłata, która może zostać naliczona przy podpisaniu umowy sprzedaży nieruchomości. Obowiązek jej uiszczenia wynika z przepisów dotyczących opodatkowania przeniesienia własności. To, czy kupujący mieszkanie płaci podatek, zależy przede wszystkim od tego, czy transakcja dotyczy rynku pierwotnego, czy wtórnego. 

W cenie lokalu kupowanego od dewelopera podatek najczęściej jest już uwzględniony. Natomiast na rynku wtórnym opłata zwykle występuje jako odrębny koszt po stronie nabywcy. Z tego względu zasady rozliczenia różnią się w zależności od rodzaju transakcji.

Sprawdź też, czym jest i jak działa podatek od wzbogacenia w przypadku nieruchomości.

Obowiązek zapłaty podatku powstaje w momencie przeniesienia własności nieruchomości, czyli w chwili podpisania aktu notarialnego. To na tym etapie ustala się podstawę opodatkowania oraz podmiot zobowiązany do rozliczenia. W praktyce oznacza to, że podatek rozlicza się bezpośrednio przy finalizacji zakupu u notariusza, a nie na etapie rezerwacji czy podpisania umowy przedwstępnej.

PCC to podatek od czynności cywilnoprawnych, który może dotyczyć transakcji zakupu mieszkania lub domu na rynku wtórnym. Opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży przenosząca własność nieruchomości, o ile transakcja nie jest objęta podatkiem VAT. W praktyce oznacza to, że PCC od zakupu mieszkania pojawia się zazwyczaj wtedy, gdy nabywca kupuje nieruchomość od osoby prywatnej lub gdy cena nie zawiera podatku VAT.

Obowiązek podatkowy w PCC powstaje w chwili podpisania aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości. Podatek jest obliczany przez notariusza na podstawie wartości nieruchomości wpisanej do umowy. Notariusz pobiera jego kwotę od nabywcy i przekazuje ją do właściwego urzędu skarbowego, działając jako płatnik. Kupujący nie składa więc samodzielnie deklaracji PCC-3 ani nie dokonuje oddzielnego przelewu. Rozliczenie następuje bezpośrednio podczas finalizacji transakcji.

Zakup mieszkania lub domu nie zawsze wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Zwolnienie może wynikać zarówno z rodzaju rynku, jak i sytuacji nabywcy. Podatek od zakupu mieszkania nie pojawia się przy transakcjach na rynku pierwotnym, ponieważ cena takich lokali zazwyczaj zawiera już podatek VAT. 

Odrębna opłata nie występuje również w określonych przypadkach przy zakupie na rynku wtórnym. Najbardziej znaczącym zwolnieniem jest to, które obejmuje osoby nabywające swoje pierwsze mieszkanie lub dom – jeśli spełnione są ustawowe warunki, podatek nie jest naliczany, mimo że sprzedaż odbywa się między osobami prywatnymi. W efekcie to, czy kupujący mieszkanie płaci podatek, zależy nie tylko od rodzaju rynku, ale też od sytuacji prawnej kupującego.

Sprawdź także: Kupno mieszkania krok po kroku – jak wygląda procedura? 

Wysokość podatku od zakupu mieszkania zależy od tego, na jakim rynku odbywa się transakcja. Przy zakupie na rynku pierwotnym podatek VAT jest już wliczony w cenę lokalu, więc nabywca nie wpłaca dodatkowej kwoty przy podpisaniu aktu notarialnego.

W przypadku rynku wtórnego stosuje się PCC od zakupu mieszkania. Stawka wynosi 2% wartości nieruchomości wskazanej w umowie sprzedaży. Opłatę pobiera notariusz w chwili finalizacji transakcji i przekazuje ją do urzędu skarbowego. To, jaki jest podatek od kupna mieszkania, zależy więc przede wszystkim od źródła transakcji. Różnica wynika z tego, czy cena obejmuje VAT, czy nie. 

Podatek od kupna nieruchomości na rynku wtórnym standardowo opłaca kupujący. Wynika to z faktu, że to nabywca uzyskuje prawo własności, a obowiązek podatkowy jest przypisany do tej czynności.

Zobacz również: Jak sprzedać mieszkanie bez pośrednika?

Zakup mieszkania finansowany kredytem nie zmienia zasad opodatkowania samej umowy sprzedaży – rozliczenia związane z rynkiem pierwotnym i wtórnym pozostają takie same. Pojawia się jednak dodatkowy element, czyli ustanowienie hipoteki na rzecz banku. To czynność prawna, którą również obejmuje opłata podatkowa.

W przypadku kredytu hipotecznego najczęściej stosuje się podatek od ustanowienia hipoteki w stałej wysokości 19 zł. Kwotę tę pobiera notariusz lub sąd wieczystoksięgowy (w zależności od sposobu złożenia wniosku), a jej uregulowanie jest niezbędne do wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Opłata ta jest niezależna od wartości nieruchomości i kwoty udzielonego kredytu.

Sposób opodatkowania transakcji zakupu mieszkania zależy od tego, skąd pochodzi nieruchomość. Inne zasady obowiązują przy zakupie od dewelopera, a inne wtedy, gdy umowa zawierana jest pomiędzy osobami prywatnymi. Poniższe zestawienie objaśnia te różnice wprost:

Podatek pojawia się tylko w określonych sytuacjach związanych z rodzajem transakcji:

Po zakupie mieszkania lub domu warto zadbać o jego finansowe bezpieczeństwo. Odpowiednio skomponowane ubezpieczenie mieszkania chroni mienie m.in. przed zalaniem, pożarem, przepięciem instalacji czy włamaniem, a w wielu sytuacjach pozwala uniknąć kosztownych napraw lub roszczeń osób trzecich.

Porównywarka ubezpieczeń mieszkaniowych już w kilka minut pozwala porównać propozycje różnych towarzystw i dobrać ochronę dopasowaną do typu lokalu oraz jego wartości. Dzięki temu nie trzeba samodzielnie analizować ofert – zestawienie najważniejszych warunków i cen jest dostępne w jednym miejscu.

Sprawdź ubezpieczenie domu w CUK Ubezpieczenia i wybierz polisę, która zabezpieczy Twoją nieruchomość od pierwszego dnia jej użytkowania!