Umowa najmu mieszkania - co zawiera podstawowy wzór?

Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Wynajem mieszkania to jedna z form inwestycji, która cieszy się sporą popularnością zarówno w największych miastach, jak i w mniejszych miejscowościach. O tym, czy inwestycja okaże się opłacalna decyduje jednak nie tylko to, w jaki sposób będzie skonstruowana umowa wynajmu mieszkania, ale również kwestie dotyczące samej nieruchomości - lokalizacja, cena zakupu i stan lokalu. By mieć pewność, że podejmujemy dobrą decyzję, kluczowa jest chłodna analiza i racjonalne podejście, zwłaszcza w kwestii wysokości czynszu. Na początek warto jednak przybliżyć informacje o tym, w jaki sposób powinna być skonstruowana umowa najmu lokalu mieszkalnego.

Odpowiednio napisana umowa skutecznie chroni interesy wynajmującego, ale zawiera też szczegółowe informacje, ważne dla najemcy. Zadbanie o kwestie prawne jest kluczowe, gdyż dzięki temu jest małe ryzyko nieprzyjemności związanych np. z brakiem wypłacalności lokatora lub lokatorów. Warto pamiętać, że nawet najlepsza umowa najmu mieszkania nie zapewni nam oczekiwanych zysków, jeśli wcześniej nie przemyśleliśmy dokładnie kwestii wysokości czynszu i podeszliśmy do tematu zbyt optymistycznie. W umowie majmu mieszkania powinny się znaleźć:

1
data i miejsce zawarcia umowy,
2
dane wynajmującego i najemcy/najemców,
3
informacje dotyczące przedmiotu najmu,
4
okres obowiązywania umowy,
5
informacje dotyczące wysokości czynszu,
6
informacje dotyczące innych opłat,
7
sposób płatności i termin zapłaty czynszu,
8
wysokość kaucji,
9
prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy,
10
warunki wypowiedzenia umowy,
11
dane kontaktowe stron,
12
postanowienia końcowe,
13
podpisy obu stron.

Oprócz samej umowy, wielu wynajmujących decyduje się także na spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu. Solidnie przygotowane dokumenty sprawiają, że cały proces związany z wynajmowaniem nieruchomości nie jest nadmiernie obciążający dla właściciela i nie zajmuje zbyt wiele czasu. Dokładne wyjaśnienie wszystkich kwestii sprawia, że najemcy dysponują pełną wiedzą i są świadomi, w jaki sposób reagować, jeśli np.doszłoby do awarii. Warto jednak precyzyjnie sformułować poszczególne punkty, gdyż wiele z nich wymaga uszczegółowienia.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego na początek musi wskazywać, jaki lokal jest wynajmowany. Konieczny jest zatem dokładny adres, powierzchnia, liczba pomieszczeń i numer księgi wieczystej.
W dokumencie musi znaleźć się informacja o przysługujących wynajmującemu prawach do wskazanego lokalu. Kolejną kwestią jest określenie celu użytkowania. W większości przypadków jest to cel mieszkalny, jednak jeśli strony umawiały się na inny zapis, musi on zostać uwzględniony w umowie.
Umowa najmu powinna także zawierać informacje nt. możliwości zainstalowania np. internetu lub telewizji kablowej, oczywiście na koszt i nazwisko najemcy. Warto umieścić w umowie zapis informujący, że najemca zapoznał się ze stanem technicznym i sanitarnym lokalu i akceptuje go.
Bardzo ważnym elementem jest wskazanie osób, które mogą korzystać z lokalu, wymieniając ich imiona i nazwiska oraz serię i numer dowodu osobistego. Aby zabezpieczyć się przed sytuacją, kiedy przez jakiś czas z mieszkania będą korzystać inne osoby, warto umieścić zapis, że taka obecność wymaga uzyskania pisemnej zgody wynajmującego. W przeciwnym wypadku może on natychmiastowo rozwiązać umowę i zatrzymać kaucję.

Kolejną kwestią jest precyzyjne określenie czasu trwania umowy wynajmu. Wielu wynajmujących z góry określa minimalny okres najmu, np. jeden rok, aby ograniczyć częstotliwość poszukiwania nowych lokatorów i załatwianie formalności. Jeśli nie chcemy za każdym razem odświeżać umowy z dotychczasowymi najemcami, warto umieścić punkt informujący o tym, że po upływie wskazanego okresu obowiązywania umowy, zostaje ona przedłużona na czas nieokreślony z zachowaniem np. dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia. Należy wskazać, że to prawo dotyczy obu stron. Co jeszcze powinna zawierać umowa wynajmu?

1
Dobrą praktyką jest określenie sposobu, w jaki ma zostać złożone wypowiedzenie, np. wyłącznie w formie pisemnej.
2
Wynajmujący dążą do maksymalnego ograniczenia okresu, gdy mieszkanie stoi puste. Z tego względu, popularnym zapisem jest ten dotyczący możliwości zaprezentowania lokalu potencjalnym najemcom, jeszcze w trakcie obowiązywania okresu wypowiedzenia.
3
Jeśli dokument jest sporządzany wcześniej, gdy mieszkanie zajmują jeszcze inni lokatorzy, należy wskazać dokładną datę wydania lokalu nowym mieszkańcom. Kolejną kwestią jest zapis o dokładnej wysokości miesięcznego czynszu. Należy również wskazać jakie dodatkowe opłaty ma pokrywać najemca. Najczęściej są to opłaty za zużycie ciepłej i zimnej wody, ogrzewania, gazu i energii elektrycznej.
4
Wynajmujący musi zastanowić się, w jaki sposób mają być uiszczane opłaty dodatkowe. Wiele osób decyduje się na pobieranie zaliczek i samodzielne opłacanie mediów. To rozwiązanie, choć bardziej angażujące i pracochłonne, daje pewność, że wszystkie opłaty zostaną uregulowane na czas. Jeśli decydujemy się na to rozwiązanie, umowa najmu mieszkania musi zawierać zapis o miesięcznej wysokości zaliczek lub ich zmienności. W umowie warto umieścić także informację o konieczności podawania przez najemcę stanu liczników lub umożliwienia dokonania odczytu stanu mierników znajdujących się w mieszkaniu. Decydując się na pobór zaliczek, należy umieścić zapis o ich corocznym rozliczeniu, przeznaczeniu nadwyżek oraz konieczności uiszczania niedoborów.
5
Jeśli wynajmujący chce, aby to najemcy samodzielnie opłacali rachunki za energię elektryczną, gaz i pozostałe media, umowa wynajmu mieszkania powinna zawierać informacje o konieczności przepisania liczników.

Nawet prosta umowa najmu mieszkania musi zawierać szczegółowe informacje na temat płatności. Kluczowe jest podanie terminu zapłaty czynszu (np. do 10-tego dnia każdego miesiąca) i zaznaczenie, że płatność jest z góry. Kolejnym krokiem jest podanie sposobu płatności. Zazwyczaj jest to przelew. W takiej sytuacji należy umieścić w dokumencie numer konta oraz imię i nazwisko właściciela rachunku. To samo tyczy się opłat dodatkowych, czyli zaliczek na energię itp. Jeśli sposób płatności ma być analogiczny, również trzeba umieścić taki zapis w umowie.

Osoby, którym zależy na tym, aby umowa najmu mieszkania była jak najbardziej szczegółowa, mogą umieścić w dokumencie informacje na temat kolejności przeznaczenia kwoty przelewu na poszczególne wydatki. Przykładowo, w pierwszej kolejności może pokrywać ona odsetki za zwłokę lub opłaty, które nie zostały wcześniej uiszczone przez najemcę. W tym miejscu warto też zaznaczyć, że jeśli najemca zdecydował się na zainstalowanie np. kablówki lub internetu, uiszczanie tych opłat w terminie jest dobre dla niego i w żaden sposób nie obciąża wynajmującego.

Kwestia wspomnianych wyżej odsetek również musi zostać opisana w umowie, jeśli wynajmujący chce pobierać je w razie zwłoki w opłacaniu czynszu. Warto też zaznaczyć, że jakiekolwiek dodatkowe koszty związane z opóźnieniami w płatnościach obciążają najemcę.

Kilka punktów należy poświęcić kaucji. Przede wszystkim, umowa najmu musi zawierać informację o jej wysokości oraz w jakim celu jest pobierana. Najczęściej wskazuje się na zabezpieczenie nieuregulowanych należności finansowych lub pokrycie strat wynikających ze zniszczenia mieszkania w związku z użytkowaniem go przez najemcę. Kolejną kwestią jest zapis nt. sposobu przekazania kaucji. Wielu wynajmujących preferuje przelew na rachunek, który został wskazany wcześniej, jednak zdarza się także płatność gotówką. W takim przypadku należy jednak umieścić informację o dokumencie potwierdzającym jej przyjęcie.

Umowa wynajmu lokalu mieszkalnego musi zawierać informację o tym kiedy kaucja zostanie wpłacona. Zwykle wynajmujący opłaca ją w dniu udostępnienia lokalu.
Ważną informacją, zwłaszcza z punktu widzenia najemcy, jest data zwrotu kaucji. Termin wynosi zwykle od kilkunastu do 30 dni od zakończenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Należy jednak zaznaczyć, że kwota może uwzględniać ewentualne odliczenia, o których mowa we wcześniejszych punktach.
Niektórzy najemcy rezygnują z kaucji, chcąc aby suma pokryła wartość np. dwóch ostatnich czynszów. Nie warto jednak godzić się na takie propozycje, gdyż w razie jakichkolwiek uszkodzeń w lokalu, wynajmujący nie będzie miał z czego pokryć naprawy. Zapis nt. niemożności pokrycia czynszu z kaucji też powinien znaleźć się w dokumencie.

Dobra umowa najmu mieszkania wskazuje, w jaki sposób najemca może użytkować lokal, w jakim zakresie odpowiada za szkody i jakie naprawy go dotyczą.
W dokumencie może pojawić się wzmianka o tym, że w mieszkaniu nie wolno prowadzić działalności gospodarczej i podnajmować go bez zgody wynajmującego innym osobom.
Ważny jest zapis, informujący, że najemca jest zobowiązany do przeprowadzania na własny koszt bieżących napraw oraz konserwacji. W tym miejscu należy wymienić, jakie mają to być naprawy, np. związane z bieżącą eksploatacją, które można zaliczyć do grupy drobnych, m.in. wymiana żarówki.
Umowa o wynajem mieszkania musi zawierać także informacje o odpowiedzialności najemcy za wszystkie szkody, które powstały w lokalu z jego winy, z zaznaczeniem, że koszt napraw pokryje z własnej kieszeni.
Bardzo ważna jest wzmianka o tym, że najemca nie może dokonywać bez zgody właściciela żadnych ulepszeń mieszkania oraz zmian naruszających konstrukcję.
Umowa najmu może też zawierać informację o zakazie palenia papierosów i trzymania zwierząt.

Każdy dokument musi zawierać informacje nt. sytuacji, w których wynajmujący może rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym. Najczęściej wspomina się o niewłaściwym użytkowaniu lokalu lub opóźnieniach w uregulowaniu czynszu. Umowa najmu powinna wspominać także o konieczności zwrócenia lokalu i wszystkich elementów wyposażenia w odpowiednim stanie technicznym i sanitarnym, nie gorszym od tego, w jakim zostały mu przekazane. Co jeszcze powinno znaleźć się w umowie najmu mieszkania?

Bardzo ważne jest umieszczenie informacji o konieczności opróżnienia mieszkania ze wszystkich przedmiotów należących do najemców, z zaznaczeniem, że w razie pozostawienia czegokolwiek, zostanie to wyrzucone na koszt najemcy.
W końcowej części umowy muszą znaleźć się dane kontaktowe obu stron - e-mail i telefon.
W postanowieniach końcowych umieszcza się również zapisy o zgodzie najemców na przetwarzanie danych osobowych, konieczności pisemnego aneksu w razie jakichkolwiek zmian dotyczących umowy oraz zastosowaniu przepisów prawa polskiego w sprawach, których nie reguluje umowa najmu mieszkania.
Ostatnie punkty to określenie sądu właściwego do rozpatrywania sporów wynikających ze stosowania umowy i zapis o sporządzeniu identycznych egzemplarzy dla obu stron.

Oba egzemplarze - dla wynajmującego i najemcy muszą zostać przez nich czytelnie podpisane. Poświęcenie większej ilości czasu na przygotowanie pierwszej umowy lub poprawę dotychczasowego dokumentu według wyżej opisanych wytycznych wpłynie na mniejszą liczbę nieporozumień lub całkowicie je wyeliminuje.

Co jeśli chcemy wynająć mieszkanie obcokrajowcowi? W takim przypadku umowa najmu lokalu mieszkalnego dla cudzoziemca może zostać sporządzona np. w języku angielskim. Ważnym aspektem przygotowania takiej umowy jest dokładne zidentyfikowanie przyszłego lokatora, należy zatem wypisać dane z paszportu lub karty pobytu. Określając czas wynajmu, trzeba uwzględnić także datę ważności wizy. Koniecznością jest zaznaczenie, że umowa podlega polskiemu prawu i polskiej jurysdykcji. Z uwagi na fakt, że obcokrajowcy często nie planują długiego pobytu w Polsce, w wielu przypadkach nie ma sensu przepisywanie liczników. Pozostałe kwestie związane z umową są analogiczne jak w przypadku, gdy wynajmującym jest obywatel Polski.

O wypowiedzeniu umowy przeczytasz tutaj: https://cuk.pl/porady/wypowiedzenie-umowy-najmu.

Warto pamiętać, że zawsze mogą zdarzyć się nieprzewidziane awarie, a ich naprawa często sporo kosztuje. Dlatego warto kupić OC w życiu prywatnym. Więcej o tym przeczytasz w naszej poradzie “OC wynajmującego mieszkanie - jak i kogo chroni?”.

Zastanawiasz się czy opłaca się Tobie, jako wynajmującemu, ubezpieczać mieszkanie? Przeczytaj naszą poradę na ten temat - znajdziesz ją tutaj. Już teraz zdradzimy wnioski płynące z tekstu i powiemy, że zdecydowanie warto postawić na bezpieczeństwo i ubezpieczyć mieszkanie przeznaczone na wynajem! Kalkulator na cuk.pl pozwoli Ci wyliczyć wysokość składki. Ubezpieczyć się możesz online, podczas rozmowy telefonicznej z doradcą lub składając wizytę w jednej z placówek CUK.

Umowa najmu mieszkania powinna uwzględniać wszystkie ważne informacje, w tym także te dotyczące płatności i sposobu ich dokonywania. W interesie właściciela nieruchomości jest zabezpieczenie się na wypadek sytuacji, w której najemca nie płaci za mieszkanie. Popularną praktyką jest m.in. ustalenie odpowiednich odsetek za zwłokę. Oprócz tego warto zastrzec, że w razie wysłania przedsądowego wezwania do zapłaty najemca również będzie musiał pokryć jego koszt – wynosi on zwykle kilkadziesiąt złotych.

Wynajmując mieszkanie, możesz również podpisać umowę o najem okazjonalny. Szczegóły dostępne tutaj: Najem okazjonalny: co to jest?

W umowie najmu mieszkania często znajdują się również informacje dotyczące możliwości podnajęcia lokalu innej osobie. Zazwyczaj właściciele nieruchomości decydują się na zapis, który stanowi, że jest to dopuszczalne jedynie za ich zgodą. Zdarza się bowiem, że osoba mieszkająca samodzielnie chce podnająć nieużywane pokoje.

Zdarza się również, że właściciele mieszkania nie chcą, by było ono podnajmowane osobom trzecim. Wówczas w umowie powinien znaleźć się zapis informujący o tym, że najemca może wykorzystywać lokal wyłącznie w celach mieszkalnych, bez jego podnajmowania, nawet bezpłatnie.

Wynajmując mieszkanie, warto zakupić także specjalną polisę. Więcej przeczytasz tutaj: Ubezpieczenie mebli: wszystko, co musisz wiedzieć.

Najlepsza umowa najmu mieszkania to taka, która dokładnie precyzuje wszystkie ważne kwestie związane z wynajmowaniem nieruchomości. Warto zawrzeć w niej m.in. informacje o dodatkowych pomieszczeniach takich jak piwnica czy miejsce parkingowe. To od właściciela lokalu zależy, czy udostępni on najemcy te przestrzenie. Jeśli tak, w umowie powinny znaleźć się odpowiednie zapisy. Czasem za korzystanie z piwnicy lub miejsca parkingowego są naliczane dodatkowe opłaty. Powinny być one wyszczególnione w dokumencie, by w razie jakichkolwiek problemów nie było wątpliwości, że najemca ma prawo korzystać z parkingu lub piwnicy.

Dobrym pomysłem jest także dokładne opisanie dodatkowych przedmiotów najmu. Mowa tu m.in. o wskazaniu dokładnej powierzchni użytkowej piwnicy czy charakteru jej użytkowania. Niektóre przestrzenie są bowiem traktowane jako współdzielone, a inne przynależą do konkretnego lokalu mieszkalnego. Im więcej informacji znajdzie się w umowie najmu nieruchomości, tym mniej problemów i niejasności pojawi się później. Do dokumentu w każdej chwili można dołączyć również stosowne aneksy.

Kompletna umowa najmu mieszkania powinna obejmować również informacje na temat tego, co stanie się w razie przeprowadzenia remontu wewnątrz nieruchomości. Jeśli właściciel zgadza się na zmiany w obrębie lokalu, wystarczy tylko wskazać to w dokumencie. Może to być aneks do umowy. Zazwyczaj w takich sytuacjach konieczne jest dokładne obliczenie kosztów remontu. Wówczas możliwe jest ich odliczenie od kwoty czynszu.

Zmiany w obrębie nieruchomości są niedozwolone w sytuacji, gdy właściciel nie wyrazi na to zgody. Z tego powodu tak ważne jest zapisanie informacji na ten temat w umowie. Wówczas znikną wątpliwości dotyczące m.in. odmalowania ścian. Jeśli właściciel nie zgodził się wcześniej na modyfikacje w obrębie nieruchomości, w razie ich stwierdzenia może żądać przywrócenia mieszkania do poprzedniego stanu. Nawet jeśli zaakceptuje on aktualny wygląd lokalu, nie musi oddawać pieniędzy za wprowadzone zmiany. Zapis na temat modyfikacji jest więc korzystny zarówno dla najemcy, jak i właściciela.

Nieruchomości warto również ubezpieczać. W ten sposób można zapobiec sytuacji, w której w razie wystąpienia zdarzenia losowego konieczne będzie pokrycie strat z własnej kieszeni. W CUK znajdziesz różne warianty polis mieszkaniowych m.in. ubezpieczenie domu, mieszkania lub ruchomości domowych. To produkty z różnym zakresem ochrony, który zależy od oferty danego towarzystwa ubezpieczeniowego. U nas znajdziesz też ubezpieczenie domu w budowie.

Szczegóły dotyczące aktualnej oferty znajdziesz na stronie internetowej lub w jednej z naszej wielu placówek na terenie całej Polski. Zapraszamy do kontaktu także przez infolinię. Nasi pracownicy z chęcią doradzą i pomogą w wyborze odpowiedniego rozwiązania.