Wypowiedzenie umowy najmu — wzór i omówienie

Wynajmujesz mieszkanie albo dom? Chcesz z tego zrezygnować? W takich sytuacjach konieczne jest wypowiedzenie najmu. Podpowiadamy, jak powinien wyglądać wzór oraz jakie dokładnie informacje muszą znaleźć się w tym dokumencie.

Rozwiązanie umowy najmu nie jest tak prostym procesem, jak się wydaje. Wszystko dlatego, że podpisanie takiego dokumentu wiąże się ze spełnieniem wymagań, praw oraz obowiązków, które regulują przepisy Kodeksu Cywilnego oraz Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W praktyce wynajmujący oddaje dany lokal, w konkretnej lokalizacji, najemcy na czas określony (albo nie). W zamian za to konieczna jest zapłata czynszu oraz ewentualnie innych opłat, o których mowa jest w umowie. Dokument ten ma na celu zapewnić zarówno jednej, jak i drugiej stronie ochronę interesów. Właśnie dlatego wszystkie niezbędne informacje na temat użytkowania lokalu, powinny być w nim zawarte. 

W umowie najmu powinno być miejsce i data jej zawarcia, a także określenie stron umowy, czyli dane osób, które ją podpisują. Dokładnie trzeba określić przedmiot najmu, czyli lokal, adres i stan prawny. To niezwykle istotne, bo nie zawsze to właściciel podpisuję umowę najmu jako wynajmujący. Konieczne jest wskazanie wysokości czynszu oraz innych opłat, a także terminów. Na samym końcu powinny znaleźć się informacje, które dotyczą takich aspektów jak wypowiedzenie umowy najmu mieszkania oraz prawa i obowiązki obu stron umowy. Zgodnie z prawem, potrzebne są podpisy najemcy i wynajmującego w celu akceptacji warunków.

W umowie często też jest mowa o kaucji, czyli wpłacie pieniędzy, które są swojego rodzaju zabezpieczeniem w razie uszkodzenia cudzego mienia. Jeśli jest to konieczne, trzeba też wskazać zastrzeżenia, np. co do dokonywania zmian konstrukcyjnych mieszkania albo wynajmu go kolejnej osobie.

Umowa najmu podpisywana na czas określony polega na wynajmie danego lokalu przez konkretny czas. Przykładowo, może to być dwa lata. Jeśli czas trwania użytkowania jest ściśle określony, wypowiedzenie najmu mieszkania staje się sporym problemem. Muszą zostać spełnione przesłanki zawarte w umowie, o czym mówi art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Co należy do tych specjalnych okoliczności? Co ważne, musi to być wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę lub wynajmującego, czyli tylko jednej ze stron. Właśnie dlatego przyczyny są zależne od punktu widzenia.

Według Kodeksu cywilnego, mogą to być ukryte wady nieruchomości, przez które nie można korzystać z lokalem według jego przeznaczenia. Jeśli wcześniej nie zostały one zaakceptowane przez najemcy, ma on prawo wypowiedzieć umowę. Kolejną przesłanką do tego, aby złożyć wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego to wady nieruchomości, z którymi wcześniej zapoznały się obie strony, ale wynajmujący zobligował się do ich usunięcia. Jeśli uniemożliwiają one swobodne korzystanie z mieszkania według wcześniejszych ustaleń, współpraca może zostać zakończona.

Prawo do natychmiastowego wypowiedzenia ma nie tylko najemca, ale także wynajmujący. W jakich sytuacjach? Przede wszystkim to brak płatności za lokal mieszkalny, czyli niespełnienie warunków umowy. Kiedy najemca zalega z zapłatą za dwa okresy płatności, można złożyć wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego. Wcześniej jednak konieczne jest złożenie specjalnego pisma, które ma powiadomić najemcę o braku płatności za czynsz. W innym przypadku wypowiedzenie umowy najmu będzie bezskuteczne i bezpodstawne.

Kolejną sytuacją jest użytkowanie lokalu niezgodnie z wcześniejszymi założeniami, czyli np. świadome szkody albo rażące zaniedbania, które prowadzą do niszczenia własności wynajmującego. Można też zgłosić się do najemcy o opuszczenie lokalu, kiedy dochodzi do zakłócania porządku domowego.

Jeśli w umowie zostało jasno wskazane, że nie wolno wynajmować mieszkania, a najemca mimo wszystko czerpie z tego korzyści finansowe, to także przesłanka do tego, aby złożyć wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym. Nie zawsze jednak wynajmujący chce pozbyć się najemców. Dzieje się tak w przypadku, kiedy budynek nadaje się do rozbiórki albo mieszkanie trzeba natychmiast remontować. Wtedy także kodeks cywilny pozwala na wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego.

W wyżej wymienionych przypadkach konieczna jest rozwiązanie umowy najmu mieszkania. Wzór dokumentu znajdziesz poniżej wraz z wyjaśnieniem dokładnym, co się w nim powinno znaleźć. Warto zaznaczyć, że wypowiedzenie jest składane w trybie natychmiastowym, chyba że najemca wcześniej wiedział o wadach nieruchomości lub zostały one usunięte przez wynajmującego, zgodnie z umową i protokołem.

Umowa na czas nieokreślony to swojego rodzaju wygoda zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. Zawiera podstawowe informacje na temat płatności oraz konkretnego lokalu użytkowego. W niej również może być zapisany tzw. okres wypowiedzenia, czyli czas, który musi minąć jeszcze od momentu złożenia wypowiedzenia do zakończenia współpracy.

Jeśli nie ma takiego zapisu, oznacza to, że czynsz musi być płatny jeszcze maksymalnie przez kolejne trzy miesiące. Tak reguluje to kodeks cywilny. Jeśli jednak czynsz jest płatny w innych odstępach czasowych niż miesiąc, najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, można zrezygnować z wynajmu. Z kolei, kiedy jest opłacany w krótszych niż miesiąc odstępach czasu - trzy dni naprzód.

Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym w przypadku zawarcia jej na czas nieokreślony, także jest możliwa. To dokładnie takie same przypadki, jak wypisaliśmy wyżej. Zarówno najemcę, jak i wynajmującego, chroni kodeks cywilny, w którym dokładnie opisane są przesłanki. Jednak niektóre usterki w mieszkaniu, awarie czy też wady, nie są powodem do rezygnacji z umowy. Często uprawniają tylko wynajmującego do obniżenia czynszu na czas ich usunięcia.

Aby poprawnie zrezygnować z umowy najmu, trzeba spisać dokument pisemnie. Nie trzeba notariusza, aby napisać wypowiedzenie umowy najmu. Wzór znajdziesz w internecie, ale nie zapomnij o takich informacjach jak:

Wiesz już, jak napisać wypowiedzenie umowy najmu. Nie zawsze jednak sytuacje są proste i bezsporne. Pojawiają się problemy, kiedy trzeba udowodnić fakt wystąpienia wady oraz tego, że jest za nią odpowiedzialny wynajmujący. W wyjątkowych sytuacjach będą zatem potrzebne dowody, np. w postaci opinii fachowca czy zeznań świadków. Warto pozostawić sobie też pełną korespondencję, aby w razie trafienia do sądu, można było ją przedstawić. 

Warto też wspomnieć, że wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę w trybie natychmiastowym jest jednoznaczne z brakiem uiszczenia kolejnych opłat. To jednak może się nie spodobać właścicielowi nieruchomości, szczególnie jeśli nie przyznaje się do winy. Właśnie dlatego warto zachować wszelkie dowody przydatne w sądzie. Jeśli orzeknie on, że wypowiedzenie umowy było zgodne z prawem, nie będzie konieczności uiszczenia opłat za zaległe czynsze.

Zarówno właściciel nieruchomości, jak i najemca, powinni zadbać o odpowiednie ubezpieczenie. Choć jest ono dobrowolne, zabezpiecza interesy każdego z nich. Właściciel nieruchomości powinien mieć specjalną polisę mieszkaniową, która chroni nie tylko mury, ale także wyposażenie i elementy stałe. Warto w zakresie ochrony uwzględnić kradzież, szczególnie jeśli pozostawiasz w swoim mieszkaniu RTV, AGD czy drogie meble. Szkody mogą pojawić się niespodziewanie, dlatego w polisie warto też mieć ochronę w razie przepięć elektrycznych czy dewastacji. Więcej na ten temat znajdziesz w naszym artykule: OC wynajmującego mieszkanie - jak i kogo chroni?

Najemca lokalu także powinien zainteresować się ubezpieczeniem, szczególnie pod względem kradzieży z włamaniem. Posiadanie cennego sprzętu w wynajmowanym mieszkaniu jest dość ryzykowne. W pierwszym i drugim przypadku przyda się też OC w życiu prywatnym. To polisa, która odpowiada za szkody wyrządzone osobie trzeciej. Jednak, by zyskać tego typu zabezpieczenie najemca, będzie musiał rozszerzyć ochronę o klauzulę:  „OC najemcy”.

Ubezpieczenie mieszkania możesz kupić w pełni zdalnie. Wystarczy, że zapoznasz się z naszą ofertą i zobaczysz nasz kalkulator online. Po wpisaniu podstawowych danych otrzymasz listę polis, które są tanie i atrakcyjne. Postaw też na fachową pomoc i zadzwoń na infolinię. W każdej chwili możesz też odwiedzić jedną z naszych placówek najbliżej Twojego miejsca zamieszkania.