Ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego – czy można ubezpieczyć mieszkanie, nie będąc właścicielem?

Akt notarialny to dokument urzędowy, stanowiący potwierdzenie dokonania określonych czynności prawnych, sporządzany przez notariusza, a zatem osobę zaufania publicznego. W odniesieniu do nieruchomości może dotyczyć takich czynności, jak darowizna, sprzedaż, zamiana. Czy jest on jednak niezbędny w celach ubezpieczeniowych i czy można ubezpieczyć mieszkanie, nie będąc właścicielem? Odpowiadamy.

Ubezpieczenie mieszkania przez osobę niebędącą jego właścicielem jest jak najbardziej możliwe. Dotyczy to zarówno sytuacji, kiedy mamy do czynienia z zakupem mieszkania od dewelopera i nastąpił już odbiór techniczny oraz przekazanie kluczy, ale formalności notarialne nie zostały jeszcze sfinalizowane, jak i najmu. Warto pamiętać, że osoby wynajmujące mieszkanie również mogą wykupić polisę.

Podczas zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera, sporządzenie aktu notarialnego poprzedzone jest odbiorem technicznym lokalu. Odbiór pozwala nabywcy zweryfikować faktyczny stan techniczny i wykończeniowy mieszkania, zanim nastąpi formalne przeniesienie własności. Obowiązek przeprowadzenia odbioru przed sporządzeniem aktu notarialnego określa Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Jeśli w okresie między odbiorem a wizytą u notariusza dojdzie do szkody, ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego może okazać się bardzo pomocne. Co prawda, w niektórych sytuacjach ma szansę zadziałać polisa dewelopera, np. gdy wystąpią wady wykonawcze. Jeśli jednak dojdzie do szkody w wyniku niewłaściwego zabezpieczenia, użytkowania czy działań osób trzecich, odpowiedzialność spoczywa po stronie nabywcy.

Pytanie, czy można ubezpieczyć mieszkanie, nie będąc właścicielem, pojawia się również w kontekście najmu lokalu. Czy osoba nieposiadająca prawa własności mieszkania, a jedynie zamieszkująca je w oparciu o umowę najmu, może wykupić polisę mieszkaniową? Nabycie polisy przez najemcę jest możliwe, a nawet wskazane, jeśli zależy mu na ochronie swojego mienia oraz finansów. Polisa w takim przypadku chroni zazwyczaj mienie ruchome najemcy, np. meble czy sprzęty oraz elementy stałe. Często obejmuje również OC w życiu prywatnym, chroniące na wypadek wyrządzenia szkody osobom trzecim. Przykładowo, jeśli zalejesz mieszkanie sąsiada, odszkodowanie zostanie wypłacone z polisy, a nie z Twojej kieszeni.

Zakres polisy mieszkaniowej można dopasować do własnych potrzeb i oczekiwań. Najczęściej obejmuje zdarzenia losowe, ale ochronę można rozszerzyć o włamanie z kradzieżą czy akty wandalizmu. Przydatnym dodatkiem nierzadko okazuje się assistance domowy.

Zobacz: Czy można ubezpieczyć mieszkanie komunalne?

Akt notarialny poświadcza ważność umowy zakupu mieszkania w świetle prawa. Stanowi ostateczne potwierdzenie przeniesienia własności i podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Sporządzany jest przez notariusza, który jako osoba zaufania publicznego dba, aby przeprowadzane czynności były w pełni zgodne z prawem i interesem stron.

W akcie notarialnym powinny znaleźć się:

Akt notarialny dotyczący mieszkania powinien również zawierać dokładne informacje o nieruchomości, jak: numer księgi wieczystej, adres, metraż, kondygnację, pomieszczenia przynależne, stan techniczny i prawny.

Zobacz: Kupno mieszkania krok po kroku – jak zrobić to prawidłowo?

Przepisy nie nakładają obowiązku posiadania ubezpieczenia nieruchomości, za wyjątkiem rolników. Generalnie to właściciel decyduje, czy chce objąć swój majątek ochroną ubezpieczeniową. Niekiedy jednak zakup ubezpieczenia okazuje się obligatoryjny. Dzieje się tak w sytuacji zakupu mieszkania na kredyt. Objęcie nieruchomości ubezpieczeniem z cesją na bank jest jednym z wymogów stawianych przez banki podczas udzielania kredytu hipotecznego. Jeśli wnioskodawca nie spełni tego warunku, musi liczyć się, że decyzja o uruchomieniu kredytu będzie negatywna. Cesja na rzecz banku oznacza przeniesienia prawa do ewentualnego odszkodowania z kredytobiorcy na bank w razie wystąpienia szkody. Jest to forma zabezpieczenia interesów banku, ale również finansów kredytobiorcy. Jeśli nieruchomość ulegnie zniszczeniu np. w wyniku pożaru, środki z odszkodowania w pierwszej kolejności zostaną przeznaczone na uregulowanie zobowiązań kredytowych. Przy okazji można zdecydować się na dedykowane ubezpieczenie na życie do kredytu hipotecznego.

Polisa z cesją na rzecz banku powinna być zawarta przed uruchomieniem kredytu i wypłatą środków. Może to nastąpić jeszcze przed formalnym przeniesieniem własności. Bank może wymagać od kredytobiorcy, aby ubezpieczenie lokalu nastąpiło jeszcze przed sfinalizowaniem formalności notarialnych.

Zobacz:Ubezpieczenie nieruchomości pod kredyt – ile kosztuje i jakie wybrać?

Sporządzenie aktu notarialnego stanowi oficjalne potwierdzenie przeniesienia własności. W sytuacji zakupu mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera poprzedzone jest odbiorem technicznym. Firmy deweloperskie z reguły mają wykupione polisy chroniące lokale mieszkalne do momentu przeniesienia własności, ale trzeba pamiętać, że po przekazaniu kluczy odpowiedzialność za mieszkanie przechodzi na nabywcę. Dlatego zaleca się wykupienie własnej polisy już od momentu odbioru technicznego.

Ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego, a już po odbiorze kluczy, zazwyczaj zawierane jest w ramach ubezpieczenia lokalu w budowie lub w trakcie wykończenia. Może chronić mury, elementy stałe, ruchomości, materiały budowlane na wypadek pożaru, zalania czy innych zdarzeń losowych, a także włamania lub kradzieży. Rozszerzone o OC w życiu prywatnym chroni np. przed szkodami wyrządzonymi sąsiadom.

Zobacz: Co trzeba wiedzieć o ubezpieczeniu mieszkania? Najważniejsze informacje

Ubezpieczyciele, w zależności od towarzystwa, umożliwiają zawarcie polisy w oparciu o różne formy własności czy prawa do mieszkania, takie jak: własność, własność na wynajem, spółdzielcze prawo własności, spółdzielcze prawo lokatorskie, najem, umowa użyczenia, umowa deweloperska. Najczęściej osobą ubezpieczającą jest właściciel mieszkania, który może ubezpieczyć zarówno mury, jak i ruchomości oraz tak dobrać zakres polisy, aby jak najpełniej zabezpieczała jego majątek. Ponadto ubezpieczenie mieszkania można zawrzeć jako:

Ponieważ ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego jest możliwe, nie jest on dokumentem koniecznym przy zawieraniu polisy. Konieczne natomiast jest podanie szeregu informacji niezbędnych do zawarcia ubezpieczenia, m.in. danych ubezpieczonego, formy własności oraz informacji o nieruchomości. W zależności od towarzystwa i wewnętrznych standardów, wymagane informacje i dane mogą się różnić, ale często ubezpieczyciele biorą pod uwagę:

Zakup ubezpieczenia mieszkania online jest bardzo prosty – formalności są ograniczone do minimum, a przedłożenie dokumentów, w tym aktu notarialnego, nawet jeśli go posiadasz, nie jest konieczne. Zgodność podanych informacji z dokumentami zostanie natomiast zweryfikowana, jeśli dojdzie do szkody.

Zakres ubezpieczenia mieszkania bez aktu notarialnego zależy od wybranego wariantu i warunków polisy. Warto zastanowić się, na jakiej ochronie dokładnie Ci zależy. Mają to być jedynie zdarzenia losowe nazwane, jak np. pożar, uderzenie pioruna, zalanie, huragan, czy interesuje Cię wariant all risks? Warto również rozważyć rozszerzenie ochrony o kradzież z włamaniem, szkody powstałe na skutek prowadzenia prac wykończeniowych czy akty wandalizmu. Ubezpieczenie zawierane przed podpisaniem aktu powinno również obejmować OC w życiu prywatnym.

Wybierając ubezpieczenie mieszkania, warto zwrócić uwagę na kilka elementów, które są kluczowe do zapewnienia sobie właściwej ochrony. Są to:

Zawarcie polisy w trakcie odbioru mieszkania od dewelopera nie jest niczym skomplikowanym. Wystarczy przygotować swoje dane, podstawowe informacje o mieszkaniu, jak adres, metraż czy rok budowy budynku, a samego zakupu można dokonać w prosty sposób korzystając z kalkulatora ubezpieczenia mieszkania, dzięki któremu porównasz różne oferty.

A czy można ubezpieczyć dom, nie będąc właścicielem? Ubezpieczenie domu na każdym etapie, również w budowie, jest jak najbardziej zalecane, aby chronić swój majątek już od początku. Podczas zawierania polisy trzeba zaznaczyć, na jakim etapie jest inwestycja.