Pozwolenie na budowę – jak je uzyskać?

Pozwolenie na budowę jest niezbędne do zrealizowania większości inwestycji. Gdy kupisz już działkę odpowiedniego typu, konieczne okazuje się wystąpienie o wydanie wspomnianej zgody, dzięki której będzie można wybudować konkretny obiekt. W polskim prawie obowiązują dwa terminy – zgłoszenie budowy i pozwolenie na budowę. Pierwszy dokument można uzyskać znacznie łatwiej, jednak trzeba pamiętać o pewnych ograniczeniach.

Pozwolenie na budowę wciąż jest chętnie wybierane przez wielu właścicieli nieruchomości ze względu na fakt, że pozwala ono na wprowadzanie zmian w projekcie. Nawet po zatwierdzeniu projektu można stworzyć jego zamienną wersję i złożyć ponownie w toku skróconej procedury. W ten sposób da się znacznie szybciej uzyskać zamienne pozwolenie, dzięki któremu można przystąpić do prowadzenia prac. W przypadku zgłoszenia ewentualne wprowadzenie zmian skutkuje koniecznością ubiegania się o pozwolenie, a więc cała procedura wydłuża się niemal dwukrotnie i niesie dodatkowe formalności.

Pozwolenie na budowę wydaje starosta, wojewoda lub Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Na samym początku wniosek wpływa do urzędu starosty. Jeśli wyda on negatywną opinię, właściciel działki może odwołać się wyżej, czyli do wojewody. Sytuacja wygląda w ten sposób jedynie wtedy, gdy miasto nie działa na prawach powiatu. W przypadku stolic województw pozwolenie na budowę może wydać prezydent miasta.

Nie zawsze jednak starosta czy prezydent miasta jest pierwszą instancją podczas ubiegania się o pozwolenie na budowę. Jest tak w przypadku zwykłych domów mieszkalnych czy obiektów firmowych, jednak w sytuacji, gdy chodzi o drogi publiczne, lotniska czy obiekty hydrotechniczne, funkcję pierwszej instancji pełni wojewoda. Może się również zdarzyć, że inwestycja obejmuje tereny lub obiekty wchodzące w zakres kompetencji obu organów. Najczęściej dotyczy to dróg. Wówczas to wojewoda staje się pierwszą instancją, wydając pozwolenie m.in. na budowę obiektów drogowych, metra, sieci uzbrojenia terenu czy rurociągów.

Pierwszym krokiem w całym procesie jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Urzędy udostępniają gotowe formularze, dzięki czemu wypełnianie takiego dokumentu staje się łatwiejsze. W ten sposób można również uniknąć sytuacji, w której zapomnisz o dopisaniu ważnej informacji.

Wniosek jest jednak tylko początkiem. Konieczne jest dołączenie do niego niezbędnej dokumentacji, bez której urząd nie wyda stosownego pozwolenia. Wśród wymaganych dokumentów pojawiają się:

Sam projekt również składa się z co najmniej kilku części, co reguluje obowiązujące prawo. Są to takie elementy, jak:

Jeśli do wniosku nie dołączysz nawet jednego ze wspomnianych elementów, cały proces wydłuży się. Urząd może bowiem poprosić o uzupełnienie dokumentacji i dopiero później ponownie ją rozpatrzy. Wezwanie następuje zwykle listownie.

Zdarza się, że na terenie stawianego budynku będzie prowadzona działalność gospodarcza. Wówczas formalności jest nieco więcej. Konieczne okazuje się bowiem wniesienie odpowiedniej opłaty skarbowej oraz dołączenie do wniosku potwierdzenia uiszczenia opłaty skarbowej.

Pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata od jego uzyskania. Jeśli w tym czasie nie rozpoczniesz prac budowlanych na terenie danej działki, taka decyzja wygaśnie i trzeba będzie wnioskować o nią ponownie. Dlatego warto regularnie zaczynać nowe inwestycje, nawet gdy początkowo nie masz pieniędzy, by postawić cały budynek bez przestojów.

By decyzja o pozwoleniu na budowę wciąż pozostawała aktualna, należy przeprowadzić jedną z prac związanych z rozpoczęciem działań w terenie. Mowa tu m.in. o wytyczeniu geodezyjnym, wykonaniu niwelacji terenu oraz wykonaniu przyłączy. Takie prace wykonane w ciągu trzech lat pozwalają na zachowanie ważności uzyskanego pozwolenia. W późniejszym czasie wystarczą nawet drobne postępy dokumentowane w dzienniku budowy. Muszą być to czynności stanowiące kontynuację budowy.

Skoro wiesz już, kto wydaje pozwolenie na budowę i jak długo jest ważne, warto zastanowić się nad ewentualnymi kosztami. W tym przypadku konieczne jest uiszczenie m.in. opłaty skarbowej za wydanie pozytywnej opinii. Zatwierdzenie projektu zawsze kosztuje 47 zł, jednak ceny mogą się różnić w zależności od typu inwestycji. Zdecydowanie najdroższe jest wydanie pozwolenia na budowę sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych, elektroenergetycznych i dróg dojazdowych – to koszt nawet kilku tysięcy złotych.

Sporo płaci się też za powierzchnię użytkową w budynku, jednak kwota ta nie przekracza 539 zł. Oblicza się ją za metr kwadratowy.

W Polsce istnieje również możliwość postawienia budynku bez pozwolenia na budowę. Konieczne jest jednak zgłoszenie tego faktu w odpowiednim urzędzie. Mowa tu głównie o domach o konkretnej powierzchni czy sieciach mających spełniać określone parametry. W ten sposób można postawić również wszelkiego rodzaju ganki czy oranżerie nie większe niż 35 metrów kwadratowych.

Obecnie da się postawić również dom 70 m2 bez pozwolenia. Taka inwestycja wiąże się jednak z koniecznością przestrzegania restrykcyjnych zasad. Pozwolenie od zgłoszenia różni się tym, że daje znacznie większą swobodę działania. Wydawanie decyzji zwykle trwa dłużej, jednak pozwala na budowanie dużych obiektów.

Po złożeniu odpowiednich dokumentów trzeba poczekać na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Czas oczekiwania jest regulowany przez prawo. Jeśli chodzi o pozwolenie na budowę, termin wynosi 65 dni. Są jednak wyjątki od tej zasady. Mowa tu o sytuacji, w której złożony wniosek okazał się niekompletny – wówczas konieczne okazuje się dostarczenie brakujących dokumentów i poczekanie na ich ponowne rozpatrzenie.

Zdarza się również, że w złożonej dokumentacji pojawiają się nieścisłości. Wówczas właściciel nieruchomości musi poprawić złożone pisma i projekty w terminie wyznaczonym przez urząd. W innym przypadku zostanie wydana negatywna decyzja. Dlatego warto sprawdzić kompletność i poprawność składanych dokumentów, co pozwoli skrócić czas oczekiwania na pozwolenie na budowę.

Zdarzają się sytuacje, w których wniosek o wydanie pozwolenia na budowę zostaje odrzucony. Mowa tu nie tylko o brakach czy błędach w dokumentacji. Do takiej odmowy może dojść także wtedy, gdy:

Problemy pojawiają się również w przypadku obszarów klasyfikowanych jako zabytki. Wówczas konieczne jest skontaktowanie się z konserwatorem zabytków, czym zajmuje się bezpośrednio gmina. Specjalista ma 30 dni na wydanie decyzji dotyczącej możliwości rozpoczęcia budowy na tym terenie.

Pozwolenie na budowę w 2022 może obejmować różne elementy. Są to m.in. dodatkowe kwestie, które może poruszyć urząd. Mowa tu przede wszystkim o określeniu sposobu zabezpieczenia terenu budowy w trakcie prowadzenia robót przed działalnością osób trzecich, a także innymi niebezpieczeństwami. W dokumentacji pojawiają się też wymagania dotyczące nadzoru na budowie czy użytkowania tymczasowych obiektów. Jeśli na działce znajduje się obiekt nieprzeznaczony do dalszego użytkowania, musi zostać rozebrany w terminie wskazanym przez urząd. Tak samo jest także w przypadku budowli tymczasowych, wykorzystywanych m.in. do składowania materiałów budowlanych oraz prowadzenia różnych prac na budowie.

Decyzja o pozwoleniu na budowę obejmuje też wiele obowiązków i warunków dotyczących korzystania z gotowego obiektu. Dokument ten bywa obszerny. Wraz z decyzją właściciel nieruchomości otrzymuje też jeden z dołączonych egzemplarzy projektu budowlanego. Pozostałe dwa są przekazywane do nadzoru budowlanego oraz urzędu wydającego pozwolenie na budowę.

Jeśli już przystąpisz do budowy domu, warto zastanowić się nad jego ubezpieczeniem. Można to zrobić nawet w trakcie prowadzonych prac. Wówczas mowa o ubezpieczeniu domu w budowie. Taka polisa pozwala na zabezpieczenie już powstałych murów przed zdarzeniami losowymi, w tym klęskami żywiołowymi. Po zakończeniu budowy można natomiast zmienić taki produkt na zwykłe ubezpieczenie domu, zarówno podstawowe, jak i włączające ruchomości.

W CUK.pl znajdziesz również wiele innych ubezpieczeń, stworzonych z myślą o nieruchomościach i nie tylko. Zapraszamy do kontaktu lub odwiedzenia jednej z naszych placówek na terenie całego kraju.