Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy i jak go obliczyć?

Planujesz budowę domu i zaglądałeś już do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka lub do Warunków Zabudowy? Zainteresowało Cię pojęcie „wskaźnik intensywności zabudowy” i chcesz dowiedzieć się, co dokładnie oznacza? Z tego tekstu dowiesz się wszystkiego na ten temat!

Jest to parametr, obliczany na podstawie międzynarodowej normy PN-ISO 9836 i zawarty w każdym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w decyzji o Warunkach Zabudowy.

Wskaźnik ten jest stosunkiem sumy powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji budynków do powierzchni działki. Obliczany jest dla każdego terenu osobno. Co ważne, trzeba uwzględnić całkowitą powierzchnię wszystkich budynków, znajdujących się na terenie budowlanym, a więc nie tylko domu mieszkalnego, ale też garażów czy budynków gospodarczych. Uwzględnić należy także elementy, które wystają poza kubaturę budynku, a do nich zalicza się m.in. tarasy, balkony, schody zewnętrzne, podjazd do garażu itd. 

Powierzchnia liczona jest po zewnętrznym obrysie ścian. Liczą się wszystkie kondygnacje, zarówno nadziemne, jak i podziemne. Czasem w niektórych MPZP czy WZ te drugie nie są brane pod uwagę, jednak musi to być koniecznie dopuszczone w treści uchwały.

To, że wskaźnik intensywności zabudowy znajduje się w planach miejscowych, wynika z Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mówi o tym dokładnie art. 15 ust. 2 pkt. W punkcie 6. wskaźnik intensywności zabudowy wymieniony jest obok innych parametrów, które muszą się w MPZP znaleźć. Mowa tu konkretnie o potrzebie wskazania w planie miejscowym maksymalnej i minimalnej intensywności zabudowy.

Wiemy już, że w planie miejscowym musi być określony m.in. minimalny i maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy. Ustalane są one przez urzędników na podstawie cech charakterystycznych danego terenu. Czym dokładnie są te parametry?

Nie jest trudno się domyślić, że parametr ten wskazuje na minimalną powierzchnię budynku, który może na danej działce stanąć. Wynika to z potrzeby racjonalnego wykorzystania działek w stosunku do zaplecza technicznego (np. przyłączy) czy społecznego (np. szpitale). Chodzi o to, by opłacalne było wybudowanie w okolicy odpowiedniej infrastruktury.

Plan miejscowy określa również, jak duży dom może stanąć na działce. Celem ustalania takiego wskaźnika jest m.in. ochrona środowiska oraz zapewnienie ładu przestrzennego w danym miejscu.

Znając definicję wskaźnika intensywności zabudowy, przejdźmy do konkretnego przykładu. By obliczyć wskaźnik, musisz znać dwie wartości: powierzchnię całkowitą budynku, którą znajdziesz w projekcie oraz powierzchnię działki terenu budowlanego. Tę drugą wielkość możesz poznać w wydziale geodezji w starostwie powiatowym czy urzędzie miasta, a także na stronie geoportal.gov.pl.

Wzór na wyliczenie wskaźnika intensywności zabudowy wygląda następująco:

I = Pc / Pt

„I” to nic innego jak nasz wskaźnik, „Pc” to powierzchnia całkowita domu, a „Pt” to powierzchnia działki terenu budowlanego. 

Dla domu o powierzchni 170 m² oraz działki o powierzchni 800 m² wskaźnik intensywności zabudowy będzie wynosił 0,2.

Parametr ten jest bardzo ważny z jednego prostego powodu. Znając wskaźnik intensywności zabudowy, będziesz w stanie dopasować projekt budynku do wymagań stosowanych na konkretnej działce. Przed ostateczną decyzją o wyborze projektu wymarzonego domu trzeba więc zapoznać się z MPZP lub WZ, by poznać wskaźnik intensywności zabudowy. Dopiero znając ten parametr, można kupić pasujący do wytycznych projekt.

Jeśli projekt domu nie będzie zgodny z wymaganiami, będzie to skutkować brakiem pozwolenia na budowę. Dom wybudowany według takiego projektu mógłby być albo zbyt duży i nie spełniać maksymalnej wartości wskaźnika intensywności zabudowy, albo zbyt mały, by być zgodny z minimalnym wskaźnikiem intensywności zabudowy. Właśnie dlatego ważne jest odpowiednie wyliczenie wskaźnika. Jeśli obawiasz się, że źle obliczysz parametr, najlepiej zlecić interpretację dokumentów profesjonaliście.

Czy popełnienie błędu i zakup projektu, który nie jest zgodny z wytycznymi planu miejscowego, oznacza wybór innego? To zależy. Inwestor jest zobowiązany do stosowania się do zaleceń określonych w MPZP lub WZ. 

Czasem można jednak zaadaptować wybrany już projekt do wymogów MPZP. W tym celu trzeba skorzystać z usług architekta. Jeśli będzie to możliwe, dostosuje on projekt domu do potrzeb. Adaptacja może polegać na takim przeprojektowaniu budynku, by zmniejszyć jego powierzchnię całkowitą (dotyczy sytuacji, gdy faktyczna intensywność zabudowy w danym przypadku będzie przekraczać maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy zawarty w planie miejscowym) lub zwiększyć (by dorównać minimalnemu wskaźnikowi intensywności zabudowy). 

Jeśli taka adaptacja nie będzie możliwa, konieczny będzie wybór innego projektu domu. Obie drogi wiążą się więc z dodatkowym kosztem, dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji trzeba upewnić się, że dokonano prawidłowych obliczeń i interpretacji dokumentów.

Mówiąc w skrócie, mają dużo wspólnego. Według Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, powierzchnia biologicznie czynna nie może być zabudowana żadnym budynkiem. Na terenach, które zaliczają się do powierzchni biologicznie czynnej, muszą panować bowiem warunki, które umożliwiają roślinności naturalną wegetację. W skład powierzchni biologicznie czynnej wchodzi: grunt pokryty roślinnością, wody powierzchniowe, ale także 50% powierzchni tarasów i stropodachów, które funkcjonują także jako kwietniki.

Tak naprawdę zarówno w przypadku domów jednorodzinnych, jak i budynków wielorodzinnych, wskaźnik intensywności zabudowy jest wyliczany tak samo. Stosowane są te same zasady oraz wzór. 

Co ciekawe, dla inwestora planującego budowę osiedla mieszkaniowego, wskaźnik intensywności zabudowy dla danego terenu jest parametrem często uwzględnianym do obliczenia opłacalności budowy.

Te dwa pojęcia tylko pozornie wydają się być zbliżone do siebie. Jak wiemy, wskaźnik intensywności zabudowy dotyczy wszystkich kondygnacji danego budynku. By go wyliczyć, zlicza się powierzchnię wszystkich pięter. 

Wskaźnik zabudowy powierzchni związany jest z powierzchnią terenu, na którym stoi dany budynek. Chodzi dokładnie o rzut pionowy zewnętrznych jego krawędzi na powierzchnię terenu.

Mówiąc w prostych słowach, wskaźnik intensywności zabudowy dotyczy wszystkich pięter domu, a zabudowy powierzchni tylko terenu, na którym budynek stoi. Ten pierwszy parametr będzie inny dla budynku o powierzchni 100 m², jak i 200 m². W przypadku tego drugiego wskaźnika nie ma znaczenia suma wszystkich powierzchni. Wskaźnik zabudowy powierzchni będzie taki sam dla budynku dwupiętrowego, jak i parterowego, jeśli zajmują tyle samo miejsca na działce.

Budując wymarzony dom, możesz chronić go już od początku. Na rynku dostępne są ubezpieczenia domu w budowie, które obejmują różne elementy budowy już na wczesnym jej etapie. Co ważne ochrona dotyczy nie tylko domu czy lokalu mieszkalnego dopiero stawianego. Można wykupić także ubezpieczenie budynków gospodarczych, które dopiero powstają, a także garaży. Tego typu polisa jest często wymagana przez banki w przypadku kredytów hipotecznych. Jednak warto się na nią zdecydować nie tylko z tego powodu. To także forma ochrony własnych finansów. 

W wielu towarzystwach można płynnie przejść do ubezpieczenia domu, gdy prace budowlane się zakończą. To bardzo ważne, ponieważ wartość domu w budowie jest inna niż w przypadku ukończonej inwestycji, a to ma wpływ na ustalenie sumy ubezpieczenia. Ta z kolei przekłada się na wysokość odszkodowania w razie zajścia szkody.