Użytkowanie wieczyste — co to znaczy?

Zakup mieszkania czy też lokalu usługowego jeszcze przed rozpoczęciem się 2019 roku, nie wiązał się z prawem własności do gruntu. W tej kwestii zaszło wiele istotnych zmian. Wprowadzono nowelizację ustawy o użytkowaniu wieczystym, która odnosi się do własności wieczystych gruntów zabudowanych pod cele mieszkaniowe. Aby zrozumieć sens tych zmian, warto najpierw przybliżyć teorię. Czym jest użytkowanie wieczyste, a czym prawo do własności? Zobacz poniżej krótkie wyjaśnienie.

Zanim dowiesz się dokładnie, czym jest użytkowanie wieczyste, warto zwrócić uwagę na pierwszy podstawowe prawo, które odnosi się do nieruchomości, a mianowicie — własność. Zawarte w Kodeksie cywilnym, ma bardzo szerokie spektrum działania. Przede wszystkim jest to prawo o charakterze bezwzględnym, które tylko w wyjątkowych sytuacjach może zostać odebrane właścicielowi, np. na cele publiczne, ale za odpowiednim odszkodowaniem.

Prawo własności daje możliwość korzystania z danej rzeczy zgodnie z jego przeznaczeniem. Bez obaw może czerpać również korzyści finansowe. Jednocześnie osoby trzecie nie mogą naruszać uprawnień właściciela, ponieważ nie mają do tego prawa. Czerpanie pożytków i korzystanie ze swojej nieruchomości należy tylko do tej osoby, która nabyła prawo własności.

W praktyce prawo własności to najszerszy z tytułów prawnych do nieruchomości. Gwarantuje dużą swobodę. Inaczej jest w przypadku użytkowania wieczystego gruntu.

Nazywane jest również dzierżawą wieczystą. Właścicielem gruntu staje się tutaj Skarb Państwa albo instytucja do tego uprawniona, według hierarchii samorządu terytorialnego, czyli np. gmina. W praktyce oznacza to, że jeśli jest wybudowany blok lub wieżowiec, konkretne lokale mogą należeć do innego właściciela, ale użytkowanie wieczyste gruntu jest przypisane Skarbowi Państwa. W odróżnieniu od prawa własności nie ma bezwzględnego charakteru, ale może być zaliczone do ograniczonego prawa rzeczowego.

Użytkowanie wieczyste gruntu jest jednak coraz rzadziej spotykanym prawem, właściwie nie jest już praktykowane.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, wszelkie grunty, które są położone w granicach administracyjnych miast, stanowią własność jednostek samorządu terytorialnego, a także należące do planu zagospodarowania miasta, mogą być przekazywane osobom fizycznym oraz prawnym. Oczywiście w prawie są pewne wyjątki. Wtedy użytkowanie wieczyste może dotyczyć Skarbu Państwa, jednostki terytorialnej albo ich związków.

Widzisz teraz, jaka jest różnica pomiędzy prawem własności a użytkowaniem wieczystym gruntu. Pierwsze z nich daje o wiele większe możliwości dla przeciętnego właściciela nieruchomości. Może on ją sprzedać, oddać albo przepisać na inną osobę. Daje to także możliwość wzięcia hipoteki. Jednocześnie, posiadając nieruchomość, nie było to jednoznaczne z posiadaniem gruntu.

Zaszło w tej kwestii wiele ważnych zmian. Skąd one się wzięły? Przede wszystkim chodzi o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Od wielu lat w Polsce wchodzą w życie nowelizacje ustaw, które mają na celu likwidację użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Przepisy, które obowiązują od 1 stycznia 2019 roku — dotyczą tego właśnie przekształcenia. Poniżej przybliżymy Ci najważniejsze informacje na ten temat.

Aktualnie grunty, które znajdują się w użytkowaniu wieczystym i są zabudowane na cele mieszkaniowe, są przekształcane we własność. Dotyczy to np. domów jednorodzinnych, budynków wielorodzinnych (jeśli połowa lokali ma charakter mieszkalny) oraz innego budownictwa mieszkalnego.

Zabudowa gruntu musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy specyficznymi warunkami zabudowy. Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo do własności jest automatyczne. Aby je ująć w księdze wieczystej, trzeba mieć odpowiednie potwierdzenie tej zmiany.

Powyższa sytuacja ma zastosowanie do gruntów zabudowanych. Inaczej jest w przypadku tych terenów, na których jeszcze nie powstały żadne budynki, ponieważ np. trwała ich budowa. W dniu oddania budynku mieszkalnego do użytkowania, po przejściu nadzoru budowlanego zgodnie z przepisami, może dojść do uwłaszczenia gruntu. Tutaj również trzeba złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo do własności, aby dokonać zmiany w księdze wieczystej.

Zaświadczenie o zmianie prawa użytkowania wieczystego w prawo do własności jest niezbędne, jeśli wcześniej grunt należał do Skarbu Państwa albo jednostki terytorialnej. Wydawane może być przez starostę, wójta, burmistrza, zarząd powiatu, zarząd województwa lub prezydenta miasta. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji, czyli kto dokładnie zarządza danym gruntem.

Niezbędne zaświadczenie może być wydawane z urzędu lub na wniosek właściciela lokalu mieszkalnego w terminie 4 miesięcy. W wyjątkowych sytuacjach można skorzystać z trybu pilnego, jednak musi być to udokumentowane i uzasadnione. Przykładowa sytuacja to niezbędne zaświadczenie do dokonania innej czynności prawnej.

Prawo do własności nie jest odpłatne. Nie trzeba uiszczać żadnych opłat dotyczących zarządzania swoją nieruchomością i gruntu. Inaczej jest, jeśli chodzi o użytkowanie wieczyste. Opłaty uzależnione są od wartości nieruchomości gruntowej, a także przeznaczenia. Składają się na nią: stawka jednorazowa oraz coroczna. Pierwsza opłata odbywa się nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

W praktyce — nowy właściciel jest zobowiązany ponieść konkretną cenę każdego roku, przez kolejne 40 lat. Stawkę można jednak zmienić, jeśli dojdzie do przedłużenia okresu użytkowania wieczystego na okres nie dłuższy niż 99 lat. Opłata od wartości gruntu ma charakter jednorazowy, a także coroczny, uzależnione od przeznaczenia nieruchomości.

3% od wartości nieruchomości od pozostałych nieruchomości gruntowej,
2% od wartości nieruchomości, które dotyczą działalności turystycznej,
1% od wartości nieruchomości, która ma charakter mieszkaniowy, rolny albo sportowy,
0,3% wartości od nieruchomości, która ma związek z obronnością, obiektami sakralnymi albo działalnością charytatywną.

Według Kodeksu cywilnego, prawa użytkowania wieczystego są zbliżone do własności. Może korzystać z gruntu, z wyłączeniem osób trzecich. Jest możliwość zbycia prawa do użytkowania wieczystego, np. poprzez sprzedaż nieruchomości albo dziedziczenie. Użytkowanie wieczyste dotyczące gruntu może nastąpić na maksymalny okres 99 lat. Czas ten da się jednak przedłużyć o kolejne 40 do 99 lat. Z reguły nie ma z tym problemów, choć może okazać się, że ze względów społecznych, nastąpi odmowa przedłużenia.

Użytkowanie wieczyste ma terminowy charakter, a także pewne ograniczenia. Szczególnie jest to związane z zasadami współżycia społecznego oraz specyficznych zapisów zawartych w umowie.

To ważne!

Prawo do własności daje właścicielowi bezterminowe uprawnienia. Może zatem zarządzać swoją nieruchomością czy też gruntem w dowolny sposób, oczywiście zgodnie z prawem. Po śmierci, prawa własności są dziedziczne. Oznacza to, że nieruchomości z gruntem wchodzą w skład pozostawionego spadku. Inaczej jednak jest w przypadku użytkowania wieczystego. Tutaj prawo ograniczone jest czasowo, od 40 do 99 lat. Można ten okres przedłużyć, jednak użytkowanie nie ma charakteru bezterminowego.